【房貸利率|“先買房的就活該嗎？”房貸利率大降，已經(jīng)買了房的利率能降嗎？】在一定程度上 ， 央行出臺政策之前購房的用戶 ， 成為了嚴格的樓市宏觀調(diào)控政策下的成本承擔者 。 如果政策出臺前已經(jīng)買了房 ， 房貸利率已經(jīng)同銀行簽署了協(xié)議 ， 并且發(fā)了款 。 那么在此之后 ， 央行出臺的兩個政策 ， 只能享受到一個 。 真的是沒有辦法再進行改變了 。
從2021年9月1日起購房的用戶 ， 所有的房貸利率制定標準都變成了\"LPR(5年期及以上利率）+基點“的模式 。 那么也就意味著 ， 只要在合同簽訂之后 ， 附加的”基點“是再也不會變動的 。 未來的每年房貸還款實際利率就是看LPR的變動情況 。 如果LPR在一年內(nèi)沒有發(fā)生變動 ， 那么還款利率也不變動 。 如果LPR向上走 ， 那么房貸實際利率也會向上走 ， 反之也是一樣的 。
舉個例子：假如張三在2022年5月15日之前購買首套房 ， 房貸利率為“LPR+60個基點” ， 如果那時候LPR為4.6% ， 那么張三的當年度的實際還款利率就為5.2% 。 未來這60個基點是永遠不會再變了 ， 不論央行出臺什么樣的政策 ， 它也不會上升或者下降 。
那么在在5月20日 ， 央行出臺的LPR貸款利率調(diào)整公告中 ， 明確將LPR5年及5年期以上的貸款利率 ， 向下調(diào)整15個基點 。 那么也就是從5月20日之后的LPR中長期利率標準 ， 已經(jīng)不是4.6% ， 而變成了4.45% 。 這一點對所有的房貸用戶都適用 。 那么也就意味著張三未來的房貸利率為5.05% 。
但是如果張三是在2022年5月15日之后購買的首套房 。 那么就可以應(yīng)用央行15日頒布的新政策在5月15日之后申請銀行房貸的首套房用戶 ， 這些申請人可以在當時的LPR利率下限 ， 再減去20個基點作為房貸利率 。 那么房貸利率就是為“LPR+（-20個基點）” ， 那時候LPR為4.6% ， 那么張三的當年度的實際還款利率就為4.4% 。
在此之后 ， 張三還可以在5月20日享受到新的LPR利率調(diào)整政策的優(yōu)惠 ， 那就是LPR5年及5年期以上的貸款利率 ， 向下調(diào)整15個基點 ， 最終張三的當年度的實際還款利率就為4.25%.
對比一下 ， 張三在5月15日前后買房發(fā)生了巨大變化 ， 整整利率差了80個基點 ， 也就是0.8% 。 這對于每月還款金額的影響還是非常巨大的 。 假如房貸100萬元30年等額本息還款 ， 每10個基點每月還款額差近62萬元 。 這相差80個基點 ， 每月還款額差480元 ， 一年的還款額差5760元 。 整整30年的還款額差別17.28萬元 。
未來唯一能變的就是LPR的利率 ， 剩下如果覺得不劃算也只能做提前還款了 。 所以買房的時機非常重要 。
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