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1 ，是房價(jià)決定土地價(jià)格還是土地價(jià)格決定房價(jià)
2 ，地價(jià)決定房價(jià)
3 ，土地價(jià)格和房價(jià)有何關(guān)系

1 ，是房價(jià)決定土地價(jià)格還是土地價(jià)格決定房價(jià)房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系并不能簡單的用誰決定誰來判斷。因?yàn)橥恋嘏c房產(chǎn)兼具商品和資源的特性，因而其價(jià)格影響因素受多方面影響：一部分開發(fā)商和學(xué)者將房價(jià)上漲的原因歸結(jié)于地價(jià)的上漲這種觀點(diǎn)的理由主要建立在對房地價(jià)格構(gòu)成的分析上，并估算出地價(jià)占房價(jià)的比例關(guān)系。從商品房的價(jià)格構(gòu)成來看，房價(jià)=土地出讓金+征地或者拆遷費(fèi)用十土地開發(fā)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+銷售費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+稅金+利潤+其他費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地取得是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開端和基礎(chǔ) ，即先形成地價(jià) ，進(jìn)而形成房地產(chǎn)的成本價(jià)格。大量數(shù)據(jù)表明，地價(jià)大約占房價(jià)構(gòu)成的三分之一。因此，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ) ，其上漲必然造成房地產(chǎn)成本價(jià)格的上漲。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，供求影響價(jià)格。當(dāng)市場處于完全競爭的理想狀態(tài)時(shí)在市場充分競爭的理想狀態(tài)下，供求關(guān)系主導(dǎo)價(jià)格的波動(dòng) 。這個(gè)就是金融危機(jī)時(shí)房價(jià)大跌的原因。然而中國的實(shí)際情形是，由于政府參與調(diào)控，以及社會、環(huán)境等因素的綜合作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不可能達(dá)到完全競爭的理想狀態(tài) 。因此，房價(jià)與真實(shí)的供求的關(guān)系并不大。目前我國房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：Location ， Location ， Location由于房屋作為不動(dòng)產(chǎn) ，其地域性特點(diǎn)是與其他商品不同的。房屋的造價(jià)其實(shí)差異是有限的，最貴的造價(jià)和最便宜的每平米相差1、2萬最多了。然而由于所處地段的差異，其單價(jià)差幾萬幾十萬都不是問題。北京二環(huán)單價(jià)早過10萬了，而二三線城市房屋能過5千就不錯(cuò)了。綜上所述，中國目前的房地產(chǎn)市場，地價(jià)是決定房價(jià)的主導(dǎo)因素。【為什么說地價(jià)決定房價(jià)，地價(jià)決定房價(jià)】

2 ，地價(jià)決定房價(jià)這么說不準(zhǔn)確，應(yīng)當(dāng)說，早期地價(jià)是影響房價(jià)的一個(gè)主要因素，后期房價(jià)是影響地價(jià)的一個(gè)主要因素。舉個(gè)例子，有一大片空地，你買下了蓋起房子，那么你的房子要賣的時(shí)候，地價(jià)影響了你的房價(jià) ，其它影響房價(jià)因素是材料、人工等。房子賣出去，住人，做工廠，做公司等等，時(shí)間久了，房子慢慢不夠用了，這時(shí)你想在買地皮蓋房子，地皮的價(jià)格，不會按照原先地皮賣的價(jià)格賣給你了。因?yàn)榉孔勇兂上∪鄙唐?nbsp;，升值了。人工、材料不會有大變化，因?yàn)槿斯ず筒牧舷啾扔谠缙诘墓┬枳兓淮?。那么地皮的價(jià)格就上漲了但這只是表面因素，內(nèi)在因素是供需關(guān)系的變化影響了地價(jià)和房價(jià)的變化。學(xué)學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)就知道了

3 ，土地價(jià)格和房價(jià)有何關(guān)系開發(fā)商建房前期拿地的時(shí)候會有一個(gè)地價(jià) ，在建設(shè)房屋后出售的時(shí)候也需要考慮到地價(jià)和房屋建設(shè)成本等得出最后的房價(jià) ，那么樓面地價(jià)與房價(jià)什么關(guān)系呢?樓面地價(jià)與房價(jià)是包含關(guān)系，房價(jià)包含樓面地價(jià) 。樓面地價(jià)代表著一個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí) ，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包含著樓面地價(jià) ，所以開發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面地價(jià)是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本，稅費(fèi)成本，營銷成本等，根據(jù)這些成本費(fèi)用，我們基本上就可估算出一個(gè)項(xiàng)目的成本價(jià)格是多少，最終售價(jià)大約會在什么范圍。最終售價(jià)=樓面地價(jià)+建筑成本價(jià)+開發(fā)商利潤。一般樓面地價(jià)和建筑成本價(jià)都是相對透明的，購房之前，以你的預(yù)期價(jià)格與售樓部給出的房價(jià)做一個(gè)對比，就能更加明確該項(xiàng)目的房子是否值得購買。影響房價(jià)的基本因素房價(jià)=土地成本+建設(shè)成本+稅費(fèi)成本+銷售管理成本+開發(fā)商利潤。影響房價(jià)構(gòu)成的因素的很多，按照重要程度可以歸結(jié)為三類，分別是基礎(chǔ)因素、增值因素以及不確定因素。其中基礎(chǔ)因素是指影響房價(jià)的最根本的因素。需要明確的是，開發(fā)商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那么，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費(fèi)、利潤就構(gòu)成了房價(jià)的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自占比就可以計(jì)算出一個(gè)新樓盤的房價(jià) 。需要說明的，由于各個(gè)城市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的政策不同，基礎(chǔ)因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費(fèi) ，變化較大，這也直接導(dǎo)致了各個(gè)城市房價(jià)的差異很大。開發(fā)商建房子首先要有土地，這就構(gòu)成房價(jià)的第一部分，也是重要組成部分，即土地成本，約占房價(jià)的30%-40%;其次是建安成本，從打地基到最后全裝修綠化，包括人工成本，大約占房價(jià)的30%-40%;然后開始交稅，營業(yè)稅、契稅、所得稅、印花稅等各種稅費(fèi) ，加起大約占12%-15%;最后一塊就是給到開發(fā)商的利潤，一般占房價(jià)8%-15% 。1、土地購買成本：建房子第一要素便是土地，開發(fā)商往往需要繳納一筆費(fèi)用，及土地出讓金，來獲得土地的使用權(quán) 。2、房屋建設(shè)成本：建設(shè)成本大約占房價(jià)的30%40 ，是指房子建筑成本、設(shè)施設(shè)備安裝成本，包括：鋼筋、水泥、磚瓦、管線、電梯、人工費(fèi)等等。3、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi) 。4、銷售管理成本：各開發(fā)商水平不一，銷售管理成本占10-15% ，包括開發(fā)商經(jīng)營成本、廣告宣稱、營銷代理、其他費(fèi)用等。5、開發(fā)商利潤：一般來說，開發(fā)商利潤占房價(jià)8-19 ，與開發(fā)商操盤能力及規(guī)模有關(guān) 。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 2017上半年80家上市房企平均凈利潤達(dá)到11.5% 。