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當(dāng)時我就覺得這種房價夠高了。沒想到的是，這只是房價上漲的開始。之后的幾年，房價幾乎保持了兩年一翻的速度，達到了8000.1萬到現(xiàn)在的1.5萬。一次次的房價上漲，打破了我對房價的認(rèn)知和判斷。相信很多朋友和我一樣，曾經(jīng)有過房價只漲不跌的判斷。
房屋中介是房價上漲的推手嗎？

房屋中介肯定是房價上漲的推手，這次各城市重拳打擊房地產(chǎn)市場亂像，其中主要就是要打擊房產(chǎn)中介哄抬房價。之前有業(yè)主反映，不是他們想漲價，而是房產(chǎn)中介告訴他們，你的房子售價掛得太低，所以他們才聽從房產(chǎn)中介的話，把掛牌房價漲上去了。其實，房屋中介也是有苦衷的，他們的收入主要來自于房產(chǎn)出售后的提成，他們?nèi)舨话逊績r提得高一些，他們收的房子中介費就少了，房產(chǎn)中介要生存下去，所以在房價整體上漲過程中，趁機哄抬房價這種事情有很多的。
不過，房屋中介只是助推房價上漲，真正推動房價上漲的因素，恐怕還是貨幣政策，炒房者的預(yù)期房貸的利率等因素，房產(chǎn)中介只是借著買賣雙方信息都不對稱的情況下，盡力想把房價拉高一點，以賺取更多的收入。我們不能說部分房產(chǎn)中介在房產(chǎn)上漲過程中，沒有起到催化作用，但是房產(chǎn)中介最多也只是起到了借趨推高房價的作用，如果房價下跌成為趨勢，那房產(chǎn)中介只能面臨關(guān)門歇業(yè) ，員工轉(zhuǎn)行的命運。
影響房價的主要原因是地價嗎？

影響房價最重要的三個因素成本市場資金。這三個因素在不同時期對房價影響強度不一樣，有時獨立影響房價，有時共同影響房價，房價有時也會反過來影響它們。從一線城市樓市發(fā)展歷程可以看出它們之間的關(guān)系。以深圳南山區(qū)房價為例。2000年左右，當(dāng)時樓面地價從每平米幾百塊到兩千之間，加上其它成本，總成本約為每平米兩千多到四千多。
開發(fā)一個項目實際投資不超過項目總投資的30% ，不少項目定價從三千多到五千多，這就是綜合考慮成本市場和投資回報率的定價模式成本多少，在這基礎(chǔ)上加30%-50%就是房價 ?？紤]實際投資規(guī)模開發(fā)和銷售周期，投資人一般要求項目開發(fā)完成實際投資回報率達到80%-100% ，即利潤要占到房價的30%左右。直到2006年，大量資金開始涌入樓市，房價開始暴漲，南山區(qū)部分項目房價漲到每平米2萬，雖然08年因金融危機房價幾乎腰斬，但從這個階段開始，深圳房價開始走上了靠資本推動的路途，成本包括一段時間內(nèi)的地價對房價的影響微乎其微，因為利潤太高，一些開發(fā)商還得想方設(shè)法做大成本避稅。
【地價才是房價的推手,房屋中介是房價上漲的推手嗎】以前很少見的幾十萬平米百萬平米大型樓盤逐漸增多，地價和房價成為了一對好兄弟，互幫互助，相互推動，交替上漲，地王不斷出現(xiàn) ，房價不斷刷出新高，售樓處人滿為患，日光盤屢見不鮮，開發(fā)商和炒房客都賺得盆滿缽滿。這個階段，資金是房價變化的主要因素，高地價和高房價的真正推手。直到政策出臺限價配建保障房等各種限制措施，開發(fā)商要賺錢，要保障利潤率和投資回報率，又要反算地價成本了。