廈門房價“量價齊跌” ， 地價也大幅下降 ， 地價回到兩三年前的水平 。房價上漲最大的因素是市場的供求關(guān)系 ， 房地產(chǎn)政策 ， 地價 ， 建安成本 ， 建設(shè)項目的相關(guān)費用 。漲價與否是相對比較的 。提問者羅列舉了兩組數(shù)據(jù) ， 問房價漲不漲 。邊肖覺得無法回答 。
地價300萬一畝 ， 容積率2.8 ， 四線城市 ， 房價大概會是多少？
本人造價領(lǐng)域 ， 為大家計算：1畝地是667平米 ， 折算一畝地最多可以建設(shè)667*2.8=1868平米！推算每個平米樓面價就是3000000/1868=1605元\\平方 。接下來就是建安成本 ， 造房子不是以前要講品質(zhì) ， 所以整個靜安成本應(yīng)該包括土建加安裝加市政加園林加電梯公區(qū)精裝修部分 ， 土建1500 ， 安裝500 ， 市政500 ， 園林500 ， 公區(qū)精裝修1000 。
所以建安成本是4000元\\平米規(guī)費和稅費 ， 規(guī)費和稅費是必須規(guī)定要上交的 ， 這個呢 ， 一般占整個比例大概是15%左右 ， 這樣折算的話：（4000 1605）*0.15=840元通過推算 ， 保證開發(fā)商資金不是銀行貸款借來的利息與借貸后 ， 說明開發(fā)商的成本=1605 4000 840=6445元\\平米 ， 考慮后期營銷費用5% ， 利潤10%開發(fā)商銷售價格6445*1.15=7400元 。
那么 ， 開發(fā)商最終銷售的均價應(yīng)該是在7500元左右 ， 上下幅度不會超過300元 ， 如果開發(fā)商的實力不足 ， 前期購買土地的錢也是通過民間借貸或者是銀行貸款 ， 那么這個價格就做不到了 。如果涉及到的地塊很大 ， 需要分三年到五年建設(shè)的話 ， 那么開發(fā)商一般采取的是首開低價、中開高價、尾開處理的方式 ， 就是說在首開的時候可能會給你弄一個6750起步 ， 然后均價呢 ， 大概在7100 。
通過首開的教法 ， 提高了品質(zhì) ， 然后在第二次開盤的時候呢 ， 起步價可能就要提到了 ， 7100而均價提到了7500 ， 尾盤處理的時候可能在7300就會給賣掉 。這種房子的計算主要看他要做的品質(zhì) ， 實際土建成本是差不多的 ， 樓盤與樓盤之間的差距在哪里？在它的安裝市政原理和精裝修這些板塊 ， 特別是市政園林精裝修 ， 都是看不到的東西 ， 他給你電梯好一點 ， 電梯用差一點 ， 瓷磚用好點 ， 瓷磚又差一點 ， 對這個建安成本差距會很大 ，
【300萬地價 房價多少,廈門房價跌了1萬多】如果說他這個盤6800均價賣給你們 ， 那么它在園林上肯定就會給你做的很差 ， 水泥澆筑一下就可以了 ， 然后再給你種上香樟、桂花就可以 。而且樹矮小！羊毛是出在羊身上 ， 有的樓盤他可能他的樓面價很低 ， 只有1000元 ， 但是他那15000也有他賣15000的道理 ， 比如她在精裝修這一塊做得的非常好 ， 瓷磚給你用的都是品牌的 ， 然后安裝的管道給你用的都是正品的 ， 那這個房子肯定也值15000 ，
也不能單單只看樓面價 ， 也要也要看它的裝修標(biāo)準(zhǔn) ， 他設(shè)計的一個品質(zhì) ， 像浙江省有一個企業(yè)叫綠城 ， 他做的房子要比別的房子要貴的多 ， 貴在哪里？就是貴在它的細(xì)節(jié)上 ， 同地段的房子 ， 綠城要比人家貴3000起步 。但是別人的房子不好賣 ， 綠城的房子就要搶光 ， 為什么大家買的是這個品牌？買的是這個品質(zhì) ， 它的園林做的好 ， 市政做的好像地下管道做得好 ， 第一個不堵塞 ， 第二個呢 ， 通過時間長了 ， 管道沉降也不會裂管 ， 后期你也不用維修 ，
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