日本的房價為什么會跌，為什么日本樓市崩盤后經濟就一蹶不振還持續十年

2026-04-26 為什么云知道

1，為什么日本樓市崩盤后經濟就一蹶不振還持續十年樓市吸引大量資金崩盤后會有大規模的壞賬

日本的房價為什么會跌，為什么日本樓市崩盤后經濟就一蹶不振還持續十年

2，為什么日本會在90年代發生房價暴跌65日本當初的房價的確是斷崖式下降的，我認為有當初政府沒有嚴格控制好房價的增幅范圍有關，也與人們當初沒有判斷好局勢盲目跟風投資房地產有關。所以導致了最后房地產的崩盤，而也導致很多人因此生活有了巨大的改變。當初日本的房價快速生長是從美國和日本簽訂了協議開始的，從此之后日元就開始升值。也正是因此帶動了日本的很多行業經濟發展，尤其是房地產行業。房價開始瘋狂上漲，甚至超過了美國。但是當時的日本經濟發展情況其實是不如美國的，但房價卻遠遠超出了美國。我認為其實這就是不正?，F象的開端，房價的飆升沒有得到控制，并且往不好的現象發展。我認為對于日本人來說，在其他行業還沒有發展的特別完善的時候就讓房價快速飆升，很容易造成房地產的崩盤。不僅是日本，哪個國家都是一樣的。房子是民需，大家的經濟還沒有發展起來，房價卻這么高，到最后沒有人買不照樣是砸到自己手里了嗎。所以說政府當初就應該控制好房價的漲幅節奏，到最后即便想控制了，但是房地產行業也崩盤了。而當初房地產行業的人明顯也是不理智的，房地產在當時的確是一口肥肉，人人都想上去咬一口。但是呢？最終還是沒有認清其中的本質。究竟是肥肉還是表面亮麗實則普通的障眼法，人們也只有到最后崩盤的時候才發現。所以說對于房子這種東西還是要理智。

日本的房價為什么會跌，為什么日本樓市崩盤后經濟就一蹶不振還持續十年

3，日本房價三十年前跌中國現在跌是不是過三十年我國經濟趕上中國經濟總量已經超過日本拉。房地產不是衡量一個國家經濟的標準。國外從來都不拿房地產當回事。中國的房地產是一個奇怪的現象不管經濟好壞都跟著漲。根本不符合市場規律。衡量一個國家的發展水平主要是制造業。日本不可避免的衰退啦。韓國卻成長起來。像三星 LG 現代汽車起亞汽車等。日本曾有意出售三洋電器給三星但是三星卻想收購索尼。中國在經濟總量超過日本沒什么懸念啦。但是經濟質量跟人家沒法比。到今天為止我還沒發現中國有哪家企業有當年索尼或三星的成長性或潛力。我們連這樣的公司的雛形還都還沒有。【日本的房價為什么會跌，為什么日本樓市崩盤后經濟就一蹶不振還持續十年】

日本的房價為什么會跌，為什么日本樓市崩盤后經濟就一蹶不振還持續十年

4，日本房產暴跌至今沒漲回來澳洲房產瘋漲后回落哪些國家地區的房價經歷過大起大落因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。因為目前在日本買房很容易，所以日本年輕人并不覺得買房是自己人生中的一件大事。因為我曾經差點被朋友忽悠去東京買房，所以我對東京的房價還算是有一點了解。目前在東京地鐵山手線（環線）想買房并不是一件很難的事情。我今天又看了一下東京房價，目前東京實際面積20—50平，建筑年齡在1998—2002年左右，價格在1500—2000萬日元的公寓還是有很多。以1500萬日元總價為例，一個日本公民只要有正式工作，那么最低首付只要1成，也就是150萬日元，利率低至0.5%，按照按揭30年計算，每個月只需要還貸款5萬日元左右。5萬日元是什么概念呢？折合人民幣3000元。東京目前最低時薪是1031日元，基本上在711這些便利店工作，時薪大概能到1100元左右。工作10小時，不算加班費都是11000日元。也就是說哪怕是便利店打零工，只需要5天的工資就可以還房貸了。如果去干建筑工地，那么過了三個月新手期，每天可以拿到2萬日元的日薪。而且東京和大阪都有5萬日元的特別老的公寓，哪怕一直住網咖，也不過9萬日元一個月。換言之，哪怕是一個在東京做建筑臨時工的人，他如果一個月只休息2天，一個月也能掙56萬日元，最多兩年就能在東京掙夠一套房子的首付出來。我朋友在日本讀的是一個二流私立大學，畢業后找的工作是一家連鎖拉面店，目前他已經做到了區域經理這個級別（完全是按部就班），目前每個月月薪是33萬日元，每年有4個月年終獎。他在2012年就在東京買了一套50平的小公寓，1500萬日元。距離地鐵站走路不到10分鐘。因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。因為目前在日本買房很容易，所以日本年輕人并不覺得買房是自己人生中的一件大事。因為我曾經差點被朋友忽悠去東京買房，所以我對東京的房價還算是有一點了解。目前在東京地鐵山手線（環線）想買房并不是一件很難的事情。我今天又看了一下東京房價，目前東京實際面積20—50平，建筑年齡在1998—2002年左右，價格在1500—2000萬日元的公寓還是有很多。以1500萬日元總價為例，一個日本公民只要有正式工作，那么最低首付只要1成，也就是150萬日元，利率低至0.5%，按照按揭30年計算，每個月只需要還貸款5萬日元左右。5萬日元是什么概念呢？折合人民幣3000元。東京目前最低時薪是1031日元，基本上在711這些便利店工作，時薪大概能到1100元左右。工作10小時，不算加班費都是11000日元。也就是說哪怕是便利店打零工，只需要5天的工資就可以還房貸了。如果去干建筑工地，那么過了三個月新手期，每天可以拿到2萬日元的日薪。而且東京和大阪都有5萬日元的特別老的公寓，哪怕一直住網咖，也不過9萬日元一個月。換言之，哪怕是一個在東京做建筑臨時工的人，他如果一個月只休息2天，一個月也能掙56萬日元，最多兩年就能在東京掙夠一套房子的首付出來。我朋友在日本讀的是一個二流私立大學，畢業后找的工作是一家連鎖拉面店，目前他已經做到了區域經理這個級別（完全是按部就班），目前每個月月薪是33萬日元，每年有4個月年終獎。他在2012年就在東京買了一套50平的小公寓，1500萬日元。距離地鐵站走路不到10分鐘。這是個好問題，對當前正處于國際貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際背景。日本樓市的暴漲和暴跌可從三個時期來看：首先，日本樓市的健康上漲階段。二戰結束后，為了遏制蘇聯等國家的發展，日本成了美國在遠東的馬前卒，日本因此接受了美國的大量投資。而同時為了管住日本，美國語日本簽訂了《日美安全保障協議》，日本成了非正常國家，受美國保護。這也為日本安心發展經濟奠定了基礎。從60年代開始到80年代，日本經濟快速發展，整個日本樓市因此也水漲船高。其次，廣場協定和日美貿易爭端階段。1985年，美國和日、德、英、法等國家簽訂了《廣場協議》，美元相對其他貨幣貶值了50%以上。其中，日本受到沖擊較大。因為，日本當時嚴重依賴美國市場，1987年兩國的貿易逆差達到500億美元。美國抓住日本經濟過于依賴國際市場的七寸，要求日元大幅升值、日本金融市場放開、大量購買美國產品。因出口受到較大影響，日本政府為了刺激經濟，一方面，大量的資金被引導投入到樓市、股市。而另一方面，本民眾突然發現自己手上的日元很值錢，投資樓市和股市最賺錢。于是，越來越多的日本人非理性地通過各種手段籌集資金買房，日本買不到，就跑到美國去買。日本的財富就這樣被樓市、股市給透支了。再次，樓市崩盤階段。確切地說，是美國樓市先崩盤了。美國樓市的暴跌，將大量日本資金套牢，而這些日本資金都是通過杠桿等手段向日本銀行借來的（日本國內樓市的資金同樣是問銀行借來的）。而此時，日本政府又出臺了更加嚴厲的樓市管控政策，試圖擠出樓市泡沫，但是，沒有想到，日本的銀行蹦不住了，資金鏈斷了，窟窿補不上了，日本的樓市隨之夸了。日本由此進入到30年的發展停滯期。當然，停滯指的是經濟總量。在科技創新方面，日本還是一直向前發展的。但樓市股市透支如此之大，也讓日本付出了慘重的代價。從整個日本戰后發展歷史來看，這一波樓市暴漲來的快，暴跌來的更快。分析主要原因，在于日本政府錯誤的政策引導，日本民眾的非理性投資，以及美國對日本政治經濟金融的全方位控制。房價下降是哪些原因？很簡單。有錢人都買房了，沒買房的是沒錢的人，況且房價又太高。因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。因為目前在日本買房很容易，所以日本年輕人并不覺得買房是自己人生中的一件大事。因為我曾經差點被朋友忽悠去東京買房，所以我對東京的房價還算是有一點了解。目前在東京地鐵山手線（環線）想買房并不是一件很難的事情。我今天又看了一下東京房價，目前東京實際面積20—50平，建筑年齡在1998—2002年左右，價格在1500—2000萬日元的公寓還是有很多。以1500萬日元總價為例，一個日本公民只要有正式工作，那么最低首付只要1成，也就是150萬日元，利率低至0.5%，按照按揭30年計算，每個月只需要還貸款5萬日元左右。5萬日元是什么概念呢？折合人民幣3000元。東京目前最低時薪是1031日元，基本上在711這些便利店工作，時薪大概能到1100元左右。工作10小時，不算加班費都是11000日元。也就是說哪怕是便利店打零工，只需要5天的工資就可以還房貸了。如果去干建筑工地，那么過了三個月新手期，每天可以拿到2萬日元的日薪。而且東京和大阪都有5萬日元的特別老的公寓，哪怕一直住網咖，也不過9萬日元一個月。換言之，哪怕是一個在東京做建筑臨時工的人，他如果一個月只休息2天，一個月也能掙56萬日元，最多兩年就能在東京掙夠一套房子的首付出來。我朋友在日本讀的是一個二流私立大學，畢業后找的工作是一家連鎖拉面店，目前他已經做到了區域經理這個級別（完全是按部就班），目前每個月月薪是33萬日元，每年有4個月年終獎。他在2012年就在東京買了一套50平的小公寓，1500萬日元。距離地鐵站走路不到10分鐘。這是個好問題，對當前正處于國際貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際背景。日本樓市的暴漲和暴跌可從三個時期來看：首先，日本樓市的健康上漲階段。二戰結束后，為了遏制蘇聯等國家的發展，日本成了美國在遠東的馬前卒，日本因此接受了美國的大量投資。而同時為了管住日本，美國語日本簽訂了《日美安全保障協議》，日本成了非正常國家，受美國保護。這也為日本安心發展經濟奠定了基礎。從60年代開始到80年代，日本經濟快速發展，整個日本樓市因此也水漲船高。其次，廣場協定和日美貿易爭端階段。1985年，美國和日、德、英、法等國家簽訂了《廣場協議》，美元相對其他貨幣貶值了50%以上。其中，日本受到沖擊較大。因為，日本當時嚴重依賴美國市場，1987年兩國的貿易逆差達到500億美元。美國抓住日本經濟過于依賴國際市場的七寸，要求日元大幅升值、日本金融市場放開、大量購買美國產品。因出口受到較大影響，日本政府為了刺激經濟，一方面，大量的資金被引導投入到樓市、股市。而另一方面，本民眾突然發現自己手上的日元很值錢，投資樓市和股市最賺錢。于是，越來越多的日本人非理性地通過各種手段籌集資金買房，日本買不到，就跑到美國去買。日本的財富就這樣被樓市、股市給透支了。再次，樓市崩盤階段。確切地說，是美國樓市先崩盤了。美國樓市的暴跌，將大量日本資金套牢，而這些日本資金都是通過杠桿等手段向日本銀行借來的（日本國內樓市的資金同樣是問銀行借來的）。而此時，日本政府又出臺了更加嚴厲的樓市管控政策，試圖擠出樓市泡沫，但是，沒有想到，日本的銀行蹦不住了，資金鏈斷了，窟窿補不上了，日本的樓市隨之夸了。日本由此進入到30年的發展停滯期。當然，停滯指的是經濟總量。在科技創新方面，日本還是一直向前發展的。但樓市股市透支如此之大，也讓日本付出了慘重的代價。從整個日本戰后發展歷史來看，這一波樓市暴漲來的快，暴跌來的更快。分析主要原因，在于日本政府錯誤的政策引導，日本民眾的非理性投資，以及美國對日本政治經濟金融的全方位控制。房價下降是哪些原因？很簡單。有錢人都買房了，沒買房的是沒錢的人，況且房價又太高。不少國家都經歷過大起大落。第一，日本日本在上世紀90年代初期，房價達到頂峰，之后日本經濟陷入“失落的20年”，房價再沒有恢復過。日本是有特殊原因的。主要原因有三個。首先是日本已經完成城市化了，這樣市場需求沒那么多，沒有需求就無法支撐起高房價。其次是因為日本是單一民族國家，單一民族國家就很少有外來移民，主要是依靠本國國民購買住房，但日本出生率持續處于低位，新增人口沒有俺么多，依舊撐不起市場需求。再次，日本已經進入老齡化社會，那些老年人早已經有房子里，而且老年人收入增長是有限度，主要是依靠養老金，這樣依舊支撐不去市場需求。所以，日本房價已經沒有大的上漲空間，基本上就那樣了。第二，美國美國房價其實起落多次，但跌下來之后，總會再漲起來。因為美國是一個移民國家，世界各國的高素質人口，總是愿意到美國發展，這些高素質人才，給美國帶來了極大的人口增量以及極大地促進美國經濟發展，而他們也是高收入群體，所以美國房價比較特殊，在經濟危機的時候，美國房價會跌成翔，但在經濟恢復的時候，美國房價又漲成仙。而且美國是全球最大的經濟體，本身市場容量足夠大，3億多人口，也沒有計劃生育，新增人口足夠支撐起市場需求，所以美國房價總是漲漲跌跌。第三，加拿大加拿大本質上也是一個移民國家。但加拿大與美國又有所區別，去加拿大的移民，沒有去美國那么踴躍，這樣加拿大新移民就沒有美國那么多。同時，加拿大是寒帶地區，優勢經濟發達地區，生育率不高。所以加拿大房價跌下來，需要較長時期回復。不過，如果加拿大放開移民，那么還是有很多發展中國家，一些比較優秀的人才愿意去加拿大發展的。這樣加拿大房價還是比較容易恢復的。第四，澳大利亞澳大利亞也是一個移民國家。而且這是一個地廣人稀的“天堂之國”，因為澳大利亞犯罪率很低，是全世界犯罪率最低的國家之一，整體犯罪率僅為7%左右。而且因為地廣人稀，人均占有的資源比較多，所以澳大利亞經濟也比較發達，也是屬于西方發達國家之一。但澳大利亞近年來，經濟發展很快，房價也處于暴漲過程，主要是中國因素帶動的。中國是澳大利亞最大貿易伙伴，既是澳大利亞最大的出口目的地，也是澳大利亞最大的進口來源地。一方面澳大利亞的礦產資源，主要是出口中國；另一方面，大量中國投資者進入澳大利亞投資房地產。但目前，澳大利亞因為跟美國沆瀣一氣，對中國不夠友好，包括率先拒止華為5G，所以中國投資者紛紛撤離澳大利亞。同時在礦產上，中國也減少了對澳大利亞的購買，轉向南美的巴西，以及非洲等國家。這樣，在中國投資者撤退，以及礦產進口多元化之后，澳大利亞經濟受到極大沖擊，房價斷崖式下跳。澳大利亞要想經濟穩健、快速增長，必須加大與中國的互動，否則，澳大利亞就是一個“瘸子”大國，不值一提。誰告訴你銀行沒有破產了？2002年排名第四的利索那銀行就破產了，最初小泉政權還保證政府會對100萬以內的存款負責，但是不到一個月就改口說完全不負責了。當時我正在日本，清楚的意識到政府的能力也是有限的，不可能無限支撐某個行業。因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。因為目前在日本買房很容易，所以日本年輕人并不覺得買房是自己人生中的一件大事。因為我曾經差點被朋友忽悠去東京買房，所以我對東京的房價還算是有一點了解。目前在東京地鐵山手線（環線）想買房并不是一件很難的事情。我今天又看了一下東京房價，目前東京實際面積20—50平，建筑年齡在1998—2002年左右，價格在1500—2000萬日元的公寓還是有很多。以1500萬日元總價為例，一個日本公民只要有正式工作，那么最低首付只要1成，也就是150萬日元，利率低至0.5%，按照按揭30年計算，每個月只需要還貸款5萬日元左右。5萬日元是什么概念呢？折合人民幣3000元。東京目前最低時薪是1031日元，基本上在711這些便利店工作，時薪大概能到1100元左右。工作10小時，不算加班費都是11000日元。也就是說哪怕是便利店打零工，只需要5天的工資就可以還房貸了。如果去干建筑工地，那么過了三個月新手期，每天可以拿到2萬日元的日薪。而且東京和大阪都有5萬日元的特別老的公寓，哪怕一直住網咖，也不過9萬日元一個月。換言之，哪怕是一個在東京做建筑臨時工的人，他如果一個月只休息2天，一個月也能掙56萬日元，最多兩年就能在東京掙夠一套房子的首付出來。我朋友在日本讀的是一個二流私立大學，畢業后找的工作是一家連鎖拉面店，目前他已經做到了區域經理這個級別（完全是按部就班），目前每個月月薪是33萬日元，每年有4個月年終獎。他在2012年就在東京買了一套50平的小公寓，1500萬日元。距離地鐵站走路不到10分鐘。這是個好問題，對當前正處于國際貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際背景。日本樓市的暴漲和暴跌可從三個時期來看：首先，日本樓市的健康上漲階段。二戰結束后，為了遏制蘇聯等國家的發展，日本成了美國在遠東的馬前卒，日本因此接受了美國的大量投資。而同時為了管住日本，美國語日本簽訂了《日美安全保障協議》，日本成了非正常國家，受美國保護。這也為日本安心發展經濟奠定了基礎。從60年代開始到80年代，日本經濟快速發展，整個日本樓市因此也水漲船高。其次，廣場協定和日美貿易爭端階段。1985年，美國和日、德、英、法等國家簽訂了《廣場協議》，美元相對其他貨幣貶值了50%以上。其中，日本受到沖擊較大。因為，日本當時嚴重依賴美國市場，1987年兩國的貿易逆差達到500億美元。美國抓住日本經濟過于依賴國際市場的七寸，要求日元大幅升值、日本金融市場放開、大量購買美國產品。因出口受到較大影響，日本政府為了刺激經濟，一方面，大量的資金被引導投入到樓市、股市。而另一方面，本民眾突然發現自己手上的日元很值錢，投資樓市和股市最賺錢。于是，越來越多的日本人非理性地通過各種手段籌集資金買房，日本買不到，就跑到美國去買。日本的財富就這樣被樓市、股市給透支了。再次，樓市崩盤階段。確切地說，是美國樓市先崩盤了。美國樓市的暴跌，將大量日本資金套牢，而這些日本資金都是通過杠桿等手段向日本銀行借來的（日本國內樓市的資金同樣是問銀行借來的）。而此時，日本政府又出臺了更加嚴厲的樓市管控政策，試圖擠出樓市泡沫，但是，沒有想到，日本的銀行蹦不住了，資金鏈斷了，窟窿補不上了，日本的樓市隨之夸了。日本由此進入到30年的發展停滯期。當然，停滯指的是經濟總量。在科技創新方面，日本還是一直向前發展的。但樓市股市透支如此之大，也讓日本付出了慘重的代價。從整個日本戰后發展歷史來看，這一波樓市暴漲來的快，暴跌來的更快。分析主要原因，在于日本政府錯誤的政策引導，日本民眾的非理性投資，以及美國對日本政治經濟金融的全方位控制。因為中國老百姓已經覺悟提高，不再被開發商和磚家銀行所忽悠受騙。前幾天剛從日本回來。感觸挺深。有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似” 。日本有過的路，現在中國非常值得借鑒。戰后的日本，就走向了一個靠房地產拉動經濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產。但是，日本廣島協議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產就陷入了惡性循環。越跌越沒人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經過了長崎的各個街巷。我們發現，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經歷地產泡沫的日本，現在的地產市場，和咱們國內比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的。日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內一樣做應用研究。所以，我認為，現在日本并不缺房子，而是把炒房的熱情轉移到了實體企業，進行了更多科學研究。因為目前在日本買房很容易，所以日本年輕人并不覺得買房是自己人生中的一件大事。因為我曾經差點被朋友忽悠去東京買房，所以我對東京的房價還算是有一點了解。目前在東京地鐵山手線（環線）想買房并不是一件很難的事情。我今天又看了一下東京房價，目前東京實際面積20—50平，建筑年齡在1998—2002年左右，價格在1500—2000萬日元的公寓還是有很多。以1500萬日元總價為例，一個日本公民只要有正式工作，那么最低首付只要1成，也就是150萬日元，利率低至0.5%，按照按揭30年計算，每個月只需要還貸款5萬日元左右。5萬日元是什么概念呢？折合人民幣3000元。東京目前最低時薪是1031日元，基本上在711這些便利店工作，時薪大概能到1100元左右。工作10小時，不算加班費都是11000日元。也就是說哪怕是便利店打零工，只需要5天的工資就可以還房貸了。如果去干建筑工地，那么過了三個月新手期，每天可以拿到2萬日元的日薪。而且東京和大阪都有5萬日元的特別老的公寓，哪怕一直住網咖，也不過9萬日元一個月。換言之，哪怕是一個在東京做建筑臨時工的人，他如果一個月只休息2天，一個月也能掙56萬日元，最多兩年就能在東京掙夠一套房子的首付出來。我朋友在日本讀的是一個二流私立大學，畢業后找的工作是一家連鎖拉面店，目前他已經做到了區域經理這個級別（完全是按部就班），目前每個月月薪是33萬日元，每年有4個月年終獎。他在2012年就在東京買了一套50平的小公寓，1500萬日元。距離地鐵站走路不到10分鐘。這是個好問題，對當前正處于國際貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際背景。日本樓市的暴漲和暴跌可從三個時期來看：首先，日本樓市的健康上漲階段。二戰結束后，為了遏制蘇聯等國家的發展，日本成了美國在遠東的馬前卒，日本因此接受了美國的大量投資。而同時為了管住日本，美國語日本簽訂了《日美安全保障協議》，日本成了非正常國家，受美國保護。這也為日本安心發展經濟奠定了基礎。從60年代開始到80年代，日本經濟快速發展，整個日本樓市因此也水漲船高。其次，廣場協定和日美貿易爭端階段。1985年，美國和日、德、英、法等國家簽訂了《廣場協議》，美元相對其他貨幣貶值了50%以上。其中，日本受到沖擊較大。因為，日本當時嚴重依賴美國市場，1987年兩國的貿易逆差達到500億美元。美國抓住日本經濟過于依賴國際市場的七寸，要求日元大幅升值、日本金融市場放開、大量購買美國產品。因出口受到較大影響，日本政府為了刺激經濟，一方面，大量的資金被引導投入到樓市、股市。而另一方面，本民眾突然發現自己手上的日元很值錢，投資樓市和股市最賺錢。于是，越來越多的日本人非理性地通過各種手段籌集資金買房，日本買不到，就跑到美國去買。日本的財富就這樣被樓市、股市給透支了。再次，樓市崩盤階段。確切地說，是美國樓市先崩盤了。美國樓市的暴跌，將大量日本資金套牢，而這些日本資金都是通過杠桿等手段向日本銀行借來的（日本國內樓市的資金同樣是問銀行借來的）。而此時，日本政府又出臺了更加嚴厲的樓市管控政策，試圖擠出樓市泡沫，但是，沒有想到，日本的銀行蹦不住了，資金鏈斷了，窟窿補不上了，日本的樓市隨之夸了。日本由此進入到30年的發展停滯期。當然，停滯指的是經濟總量。在科技創新方面，日本還是一直向前發展的。但樓市股市透支如此之大，也讓日本付出了慘重的代價。從整個日本戰后發展歷史來看，這一波樓市暴漲來的快，暴跌來的更快。分析主要原因，在于日本政府錯誤的政策引導，日本民眾的非理性投資，以及美國對日本政治經濟金融的全方位控制。房價下降是哪些原因？很簡單。有錢人都買房了，沒買房的是沒錢的人，況且房價又太高。不少國家都經歷過大起大落。第一，日本日本在上世紀90年代初期，房價達到頂峰，之后日本經濟陷入“失落的20年”，房價再沒有恢復過。日本是有特殊原因的。主要原因有三個。首先是日本已經完成城市化了，這樣市場需求沒那么多，沒有需求就無法支撐起高房價。其次是因為日本是單一民族國家，單一民族國家就很少有外來移民，主要是依靠本國國民購買住房，但日本出生率持續處于低位，新增人口沒有俺么多，依舊撐不起市場需求。再次，日本已經進入老齡化社會，那些老年人早已經有房子里，而且老年人收入增長是有限度，主要是依靠養老金，這樣依舊支撐不去市場需求。所以，日本房價已經沒有大的上漲空間，基本上就那樣了。第二，美國美國房價其實起落多次，但跌下來之后，總會再漲起來。因為美國是一個移民國家，世界各國的高素質人口，總是愿意到美國發展，這些高素質人才，給美國帶來了極大的人口增量以及極大地促進美國經濟發展，而他們也是高收入群體，所以美國房價比較特殊，在經濟危機的時候，美國房價會跌成翔，但在經濟恢復的時候，美國房價又漲成仙。而且美國是全球最大的經濟體，本身市場容量足夠大，3億多人口，也沒有計劃生育，新增人口足夠支撐起市場需求，所以美國房價總是漲漲跌跌。第三，加拿大加拿大本質上也是一個移民國家。但加拿大與美國又有所區別，去加拿大的移民，沒有去美國那么踴躍，這樣加拿大新移民就沒有美國那么多。同時，加拿大是寒帶地區，優勢經濟發達地區，生育率不高。所以加拿大房價跌下來，需要較長時期回復。不過，如果加拿大放開移民，那么還是有很多發展中國家，一些比較優秀的人才愿意去加拿大發展的。這樣加拿大房價還是比較容易恢復的。第四，澳大利亞澳大利亞也是一個移民國家。而且這是一個地廣人稀的“天堂之國”，因為澳大利亞犯罪率很低，是全世界犯罪率最低的國家之一，整體犯罪率僅為7%左右。而且因為地廣人稀，人均占有的資源比較多，所以澳大利亞經濟也比較發達，也是屬于西方發達國家之一。但澳大利亞近年來，經濟發展很快，房價也處于暴漲過程，主要是中國因素帶動的。中國是澳大利亞最大貿易伙伴，既是澳大利亞最大的出口目的地，也是澳大利亞最大的進口來源地。一方面澳大利亞的礦產資源，主要是出口中國；另一方面，大量中國投資者進入澳大利亞投資房地產。但目前，澳大利亞因為跟美國沆瀣一氣，對中國不夠友好，包括率先拒止華為5G，所以中國投資者紛紛撤離澳大利亞。同時在礦產上，中國也減少了對澳大利亞的購買，轉向南美的巴西，以及非洲等國家。這樣，在中國投資者撤退，以及礦產進口多元化之后，澳大利亞經濟受到極大沖擊，房價斷崖式下跳。澳大利亞要想經濟穩健、快速增長，必須加大與中國的互動，否則，澳大利亞就是一個“瘸子”大國，不值一提。5，日本是由什么事件觸發房價的下跌當然是經濟危機了！世界性經濟滑坡。6，90年代日本房價為何會暴跌1945年8月15日，日本宣布無條件投降，二戰至此宣告結束。長期的戰爭使得日本國庫空虛，國內經濟處于茍延殘喘狀態。這時山姆大叔美國派出軍隊接管日本，同時還帶了大量的制造訂單給日本。在美國的扶持下，日本的經濟得以快速恢復和發展。在二戰過后的50年，日本經濟取得了讓世界為之矚目的輝煌成就。20世紀80年代初期，日本只用短短幾年時間就連續超越意大利、法國、英國和德國，一躍成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。當時日本的經濟實力高達美國的一半，國家外匯儲備多達4000億美元，占世界外匯總儲備的50% 。日本人成為當時世界上最富有的人，國內土地成為當時世界上最貴的土地。同時日元的大幅度升值也讓日本人越來越富有和深感自豪。我國古人曾言：生于憂患，死于安樂。太過富有和自我感覺良好的環境，使得日本人犯了經濟大錯。什么大錯呢？經濟的發達催生了眾多的房地產項目，土地價格特別是主要城市的土地價格接連上漲。1985年，日本東京大阪的土地價格相對于戰后初期的土地價格猛漲了10000倍。而日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型經濟向內需型經濟的過渡，連續5年降低銀行利率放松銀根，最終導致市場上可用資金極其充沛。但這些充沛的資金并沒有如日本執政者希望的那樣流進制造業和服務業中，而是流進了容易吸納和“見效”的股市、樓市中。因此造成了股價和樓價雙雙飆升的經濟局面。在1985年以后的4年中，日本東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地的住宅土地價格同時上漲了2倍多。在這段時間內，日本房價日漲夜增。為了趁機掙到更多的錢，日本民眾都紛紛用證券或已有房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。很多人還辭去高薪工作專職炒樓，一時間日本國內炒作和投機蔚然成風。而為了持續獲得高額利潤，當時日本各大銀行都把投在房地產作為最佳貸款項目，向來都是來者不拒。日本國內的各大公司也都緊抓商機，在炒樓中扮演重要角色，并將其作為重點獲利項目。而就在全日本都在享受掙房產快錢的快感時，他們都忽略了一個非常重要的問題，那就是日本是一個各種生產所需資源匱乏的島國。必須不斷進口各種生產資源才能維持整個國家的良性運轉。民眾和企業都在忙著炒樓，國內的產業結構因此嚴重傾斜，房產泡沫經濟面一再擴大。所以在1990年“水到渠成”的爆發了經濟危機。經濟危機爆發后，日本國內的房價一落千丈，很多民眾由原先的千萬“富翁”變為了千萬“負翁”，長期背上了沉重的財務負擔。一時間也有上萬民眾因不堪負債重壓而絕望自殺。同時，倒閉和被收購的銀行、房地產公司不計其數，大量半成品建筑也都成為無人問津的“爛尾樓，建筑業因此飽受重創。日本的國民經濟也自此陷入了長達數十年的負增長和零增長狀態。之后，通過這次慘重的經濟教訓，日本人悟出了一個全世界國家都至今通用的真理，那就是：大力發展實業，才是立國安邦之本。由投機經濟堆砌起來的繁榮，只是一觸即潰的泡沫！7，當年日本房價為啥跌的國情不同，市場經濟和非市場經濟不同當年日本泡沫經歷，人民收入大幅提高，基本沒人買不起房，造成日本房產泡沫現在中國房價確實是高，但是人民收入卻不是那么理想，也不是人人都買得起房這是區別8，日本房價未來說是會降為什么還再日本買房如果日本房價折合成人民幣，東京（首都）確實高過北京（首都），但是日本人平均月薪可是7、8倍于北京人平均收入，單比房價沒用的，關鍵看承受力。日本正處于房地產破裂后的恢復期，加上日本有超過90%以上的人選擇租房居住，所以未來可預期的投資收益是指買房后對外出租，東京的年輕人平均月薪大約是30萬日元，約合人民幣1.8萬元。按此計算，就算不吃不喝，也得需要十幾年才能買得起一套50平米的房子。所以年輕人一定是先以租房為主。就拿東京舉例子，一個大約15平米的單間租金每個月可以達到7萬-10萬日元左右，約合人民幣4200-6000元。如果未來房價走低，那正是買房投資的好時機，更多的可以小窗提問咨詢9，東京的房價為什么暴跌 90年代日本的房子的確出現過暴跌的情況，那時候日本的房產泡沫嚴重。之后日本的房價一直處于穩定上升的階段。從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。目前，東京平均房價僅為泡沫高峰期的兩成左右。2005年以前，日本房地產經歷了15年的持續下滑，之后房價回升，近期又突然下跌。10，日本的樓市為什么會跌樓市也同樣有一般商品的屬性，即當供不應求時價格就會上漲，而當供過于求時價格就會下跌。當然與該國的宏觀經濟不景氣也有重大關系。日本政府其實并沒有做什么去刺破樓市，是樓市自己已經達到了一種不得不破的狀況了。當時日本政府為了刺激日本的經濟發展，采用了寬松的財政政策（expansionary fiscal policies），鼓勵資金流入房地產及股市。1985年，美國貨幣開始貶值，大量國外的資本逐漸開始流入日本房地產，致使日本房地產的價格迅速提升，達到美國的4倍之多。但到了1991年，大量國際資本開始撤出日本（因為當時很多國家開始使用了expansionary demand side policies），導致日本樓市泡沫開始破滅，房價開始暴跌。日本房價暴跌，從宏觀經濟學的凱恩斯ad/as模型上可以看出，ad迅速向左移動，使得日本的實際輸出（real output）大幅度減少，低于充分就業（full employment）時的real output 。此時，因為日本所需要的real output減少，工廠就不需要生產這么多的商品（goods and services），打來了大量的失業，直接引發日本財政問題，進入經濟衰退期（recession）。純手打，無抄襲行為，望采納

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