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房價下跌為什么退房潮，廣西北海退房潮損失達1548萬為何會出現退房潮( 二 )

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房價下跌為什么退房潮，廣西北海退房潮損失達1548萬為何會出現退房潮


2，什么叫退房潮看了樓盤，交了定金又不買的意思唄！不過退房也要有條件的，不然開發商那邊肯定不干 。購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下幾項： 1、購房合同無效 。根據《合同法》的規定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發商退還房款 。從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：1）開發商無權處分該房產 。主要有開發商未取得預售許可，房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的，該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形 。2）開發商存在欺詐情形 。雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實際中法院支持的并不多，主要是購房者對開發商存在欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致 。要防止此種情形的出現，購房者應盡量要求開發商將其每一項承諾落實為文字并予以簽字認可 。2、套型誤差導致退房 。根據《商品房銷售管理辦法》第十九條的規定，按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房 。3、面積誤差導致退房 。即合同約定面積與產權登記面積發生誤差達到一定比例 。若合同中未約定具體的比例，按照有關規定，誤差比絕對值超出3％時，購房人有權退房 。4、變更規劃、設計導致退房 。已預售的商品房，開發商應在變更規劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房 。若開發商未在規定時限內通知的，購房者有權要求退房 。5、質量不合格導致退房 。商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房 。以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，反而往往會使購房者遭受損失 。因此，購房者在與開發商簽訂購房合同時，也要注意約定，當因開發商過錯導致退房時，開發商除返還房款外還應承擔何種違約責任的條款，如此才能真正達到制約開發商的目的 。退房手續 購買住宅后，大部分消費者會入住其中，但是由于出現消費者對住宅質量或合同不滿的情況，往往會出現退房，即開發商解除與消費者之間的買賣合同，將購房款退還給消費者 。在這個過程中有兩個問題比較重要，一是消費者要解除什么合同；二是解除這些合同過程中的先后順序 。如果消費者提出的退房要求被開發商接受，那么有兩個合同需要解除，一是消費者與開發商的買賣合同，二是消費者與銀行的借款合同 。房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產的返還或權利的恢復，對于已經入住的消費者來說，需要將已經占有的住宅交還給開發商，對于還沒有入住的消費者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅；開發商則不能再根據合同要求消費者支付房款，對于已經收取的部分要退還給消費者；解除合同履行完畢后，雙方的財產狀態將恢復到簽訂合同前的狀態，買賣合同的解除與履行無須其他人的協助，雙方自己即可以完成 。借款合同的解除，表明消費者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔任何還款的義務 。這個合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與消費者之外的第三方、也就是開發商的協助下才能完成 。因為消費者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉帳的形式由開發商取得；如果要歸還借款，必須由開發商向銀行歸還已經占有的借款，才可以實現歸還借款的目的；銀行只有收到開發商以消費者名義還來的借款后，才能認為消費者已經履行了全部還款義務，雙方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除與履行需要第三方協助才能完成 。因為有三方當事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進行，就會出現時間上的先后順序問題；從實際行為上，我們可以設計出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種，分別描述： 一、 消費者先與開發商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發商歸還銀行借款 。二、 消費者先與開發商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，最后由開發商歸還銀行借款 。三、 消費者先與開發商解除買賣合同，然后由開發商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，最后取得首付款 。這三種過程有一個共同的特點，就是消費者首先要與開發商解除買賣合同，表明消費者放棄對住宅行使占有的權利，在這種情況下，消費者存在一種風險：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發商不能按時歸還銀行借款，則消費者除了喪失房屋權利外,仍然需要承擔向銀行還款的義務，即所謂“錢房兩空”；如果開發商在此期間出現破產，則消費者損失更為巨大：不僅住宅（僅指沒有取得產權證的）可能會作破產財產被拍賣，而且已經支付的首付款無法取得，同時還要支付15年到20年的銀行借款 。為了使消費者最大限地免除上述風險，在開發商不會破產的前提下，我們認為在實際操作時可以通過以下程序： 一、 消費者首先與開發商簽訂一個補充協議，這是一個附條件的關于解除買賣合同的補充協議 。二、 消費者再與銀行簽訂一個補充協議，也是一個附條件的解除借款合同的補充協議 。三、 開發商歸還銀行借款，消費者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現，消費者與銀行的借款合同解除 。四、 開發商歸還消費者的首付款，并協助辦理消費者退房的各種相關手續 。五、 第三、第四個行為履行完畢后，第一步雙方簽訂的協議中假設的條件出現，消費者與開發商的買賣合同解除 。來源：海房在線——海南本地最大的買房賣房網站！

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