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馬尼拉房價為什么低迷，最近聽說菲律賓馬尼拉房價大跌是真的么

為什么云知道

1，最近聽說菲律賓馬尼拉房價大跌是真的么馬尼拉很小，城市布局呈點狀的，核心區域有7個，4個CBD + 2個大學城 + 1個灣區娛樂城 。不同區域聚集不同的產業，在疫情中表現差異也很大 。與其說房價受影響最大的區域，不如說是受影響最大的產業 。國際航班熔斷、所有工作轉移為線上后，菠菜行業幾乎被暫停，從業人員和游客的數量也銳減 。原本一房難求的Du場周圍、菠菜從業人員宿舍集中地，開始變成空蕩蕩的“鬼城” 。依賴于菠菜業的區域房價、房租、入住率也開始從高點下滑，真是“成也蕭何敗也蕭何” 。嚴重依賴這些產業的區域，主要是灣區的du場娛樂城，還有部分菠菜宿舍所在的馬卡蒂 。所以這兩個區域的房價跌得最狠，有10%～15%的回調 。至于其他地區，因為有本地常住人口的住房剛性需求，所以房價是穩定的 。但要承認一點，不管是哪個區域，疫情期間的二手房市場活躍度都很低 。開發商看到買房需求暫時被壓制，就開始捂住房源，降低供給來匹配市場需求，一方面不斷調高新房價格 。所以可以看到開發商的開盤數量變少、價格不斷走高，這是開發商面對疫情的策略 。其實開發商敢在這個時候繼續漲價，表明說明它認為市場的基本面沒有變，對未來十信心很足 。事實證明開發商判斷得也不錯，因為漲價后的銷售依然不錯 。Du場區本來是馬尼拉最熱門的區域，現在房價的下滑，其實也是去泡沫，長遠來看是房產周期中的正?；卣{ 。整體來看，馬尼拉部分租金、房價、入住率的下滑，都是暫時的，畢竟馬尼拉人口擺在那里，基本的住房需求仍然在 。關于菲律賓房產的更多問題，歡迎來多多提問呀～

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2，菲律賓房產到底值不值得投這樣給你說吧，我自己投了800多套了，是菲律賓首都馬尼拉的最大買家 。根據菲律賓央行在2019年6月發布的數據，19年第一季度菲律賓全國住宅房價整體上漲了3.1％，其中，菲律賓首都馬尼拉的房價上漲了8.7％ 。2010年至2018年，馬尼拉的房價已經連續上漲8年，高力國際研究報告指出，以馬尼拉的馬卡蒂CBD為例，8年間的房地產價格上漲了近132％ 。目前馬尼拉上漲的漲勢，像極了15年前的上海 。“東南亞經濟黑馬”——馬尼拉被美國新聞和世界導報（US NEWS）評為“全球最佳投資國” 。作為一個有3000萬到4000萬人口生活的特大型國際一線城市，目前馬尼拉的房價并不高，僅相當于國內二、三線城市水平，還處于牛市的中早期，各大知名機構長期看漲馬尼拉房地產市場 。為什么馬尼拉房地產市場長期看漲呢？我們認為主要有以下3大上漲因素和3個支撐因素： 馬尼拉房價的3大上漲因素：人口紅利、經濟增長、供不應求馬尼拉房價的3大支撐因素：政治穩定、治安提升、宗教和諧1人口紅利 菲律賓國家人口有1.03億人，馬尼拉是菲律賓首都，也是唯一特大型城市，以及政治經濟文化教育中心 。這里常住人口2400萬人，每天生活在這里的城市人口有3000萬到4000萬人，人口數與上海一樣，是香港的3倍，超過越南前兩大城市胡志明和河內的人口總和；馬尼拉還是全世界人口密度最大的城市，每平方公里有3.9萬人，是上海的10倍，是香港的5.9倍 。另外，菲律賓人口非常年輕，有巨大人口紅利 。菲律賓人口年齡中位數是24.3歲，遠優于越南的30.5歲，中國的37.3歲，香港的43.2歲 。菲律賓還將持續存在“嬰兒潮”紅利，因為菲律賓作為亞洲唯一天主教國家，86%的國民是虔誠天主教徒，不得避孕、不得墮胎，出生率居高不下 。大量的年輕勞動力促進了菲律賓的經濟發展，形成了強大的消費市場，他們對住房的需求非常旺盛 。房子最終是由人住的，只有足夠多、足夠密、足夠年輕的人口，才能長期推動對住房的需求，進而推高這個城市的房價 。菲律賓馬尼拉最重要的宗教節日“黑耶穌節”現場人聲鼎沸 2經濟增長 菲律賓經濟已持續68個季度高速增長，連續7年的GDP年平均增長率都超過6%，更加強了菲律賓“東南亞經濟黑馬”的稱號 。許多世界權威機構也紛紛看好菲律賓的經濟發展： -國際貨幣基金組織（IMF）在《全球經濟展望報告》指出：預計菲律賓經濟在2019年將增長6.5％，高于去年6.2％的增幅，成為今年東南亞主要經濟體中增長最快的國家； -三大世界評級機構標準普爾、惠譽、穆迪，連續幾年提高菲律賓的主權評級；其中標準普爾2019年4月份又將評級從由BBB A上調一級到BBB+，對菲律賓經濟持“穩定積極”的展望態度； -2019年匯豐銀行報告指出，“菲律賓的經濟增長將領跑整個亞洲”； -2019年7月7日，據菲律賓統計局（PSA）報告，上季度海外直接投資（FDI）意向增長了3倍，外國企業對菲律賓的投資信心很強；.......那么，菲律賓經濟的騰飛，主要靠哪四大支柱產業的助力呢？ 第一、服務業 菲律賓BPO服務外包產業全球第二，僅次于印度；呼叫中心業務全球第一 。據菲律賓《馬尼拉時報》表示，菲律賓BPO行業2020年將達約400億美元，并創造200萬個就業崗位 。第二、基礎建設 要想富，先修路，基建市場全面升級優化 。杜特爾特總統提出“大建特建”基礎設施建設計劃，6年內投入約一萬億元修橋、修路、修地鐵、修機場，比如在建的馬尼拉超級地鐵1號線、全球最大機場之一的馬尼拉布拉干機場等等. 世界頂級咨詢機構PWC普華永道在報告中指出：東南亞各國中菲律賓基建投入最多，每年基建支出平均增速高達12.6%，推動整體經濟保持年均6.6%增長 。馬尼拉在建國際機場 第三、海外勞工 菲律賓有260萬海外勞工，他們每年賺取超300億美元匯回國內，用于家人消費和投資，其中相當大比例投向了房地產市場 。這些海外勞工除了我們耳熟能詳的菲傭、英文老師，還包括建筑工人、飛行員、空姐、船員、護士、醫生等中高收入職業，他們主要在美國、澳洲、迪拜、香港等發達國家及地區工作 。據菲央行報道，2018年菲律賓外匯占該國GDP的9.7% 。海外務工的護士、建筑工人、廚師，菲律賓崛起的中產階級 第四、菠菜業 馬尼拉被譽為“亞洲的拉斯維加斯”，菠菜業蓬勃發展，僅幾年時間，線下賭場菠菜業就已達到拉斯維加斯1/3的規模；而線上的網絡菠菜產業也已占全球超10%份額 。目前在馬尼拉，已有接近40萬中國人去菲律賓務工，在網絡菠菜行業工作 。斥資24億美元的馬尼拉四大賭場之一：OKADA 隨著四大支柱產業的雄起，菲律賓的經濟飛速發展，人均收入水平也持續提高，使得推動一個城市房價的中堅力量——中產階級迅速崛起 。在他們從郊區平房搬往城市住宅的過程中，對于住宅的改善型需求會出現井噴式爆發 。地產大佬馮侖早就說過：“通常人均GDP在3000～8000美元時，住宅成長最快，是賺大錢的時候，這是規律，全球范圍都沒有跑出這個圈來 ?！倍鶕澜玢y行2018年的數據，目前菲律賓的人均GDP在3102美元，馬尼拉房產市場正處于房地產爆發式增長的窗口期 。高盛預計，到2050年，菲律賓將從現在的世界第39大經濟體發展到第二十 。人均GDP將超過20000美元 。菲律賓的房產市場廣闊天地，大有可為 。3供不應求 馬尼拉的土地供給嚴重短缺 。馬尼拉面積極小，只有上海1/10 。而且人口特多，密度是香港的5.9倍 。并且馬尼拉土地為私有制，政府土地持有較為分散，開發商往往只能從私人手上購買小塊土地，拿地速度緩慢，開發規模受限 。政府對土地規劃干預少，土地供需由市場決定 。可供開發的土地資源短缺，使得馬尼拉房地產具有長期投資價值 。50年前，開發商阿亞拉在馬尼拉馬卡蒂CBD的別墅地，每平米僅約10元錢，而今天超過3萬元/平米 。50年上漲3000倍，年均復合收益高達16% 。馬尼拉住宅供給也嚴重短缺 。馬尼拉和上海同為2400萬人口，上海住宅存量為720萬套住宅，依然供不應求；而根據仲量聯行權威報告，馬尼拉只有35萬套住宅，相比之下住宅缺口高達600萬套 。而每年馬尼拉新增住宅數穩定在3-5萬套，意味著需要120年的開發，才能達到今天上海的存量 。市區住宅供給嚴重短缺，長期供不應求 。2012年以來，馬尼拉每年房價上漲穩定在8-10% 。目前核心地段主要價格2-4萬元/平米，處于東南亞一線城市房價中低水平；租售比約7-9%，東南亞城市中排名第二，僅次于印尼雅加達（注：雅加達不允許外國人買房），遠高于北上廣深1.5%的租售比 。干凈美麗的馬尼拉灣馬尼拉灣區賭城娛樂城24平米的房子，每月租金可以到8000元人民幣，而且租客押2月租金，預付14個月租金 。其他核心地段，24平米房子，每月租金3000-4500元，屬于正常 。馬尼拉每平米月租金似乎已高于北上廣深 。由于嚴重供需問題，馬尼拉房價中長期不能只對標其他東南亞一線城市，比如曼谷、胡志明、吉隆坡等，而是應該參照香港、東京、上海這些城市的房價 。值得期待，馬尼拉房價未來5-10年，大概率將是東南亞最高、且合理存在的 。以上就是馬尼拉房價上漲的3大因素：人口紅利，經濟增長，供不應求 。三個因素強三角般的加持，成為房價上漲的強勢基本面；而馬尼拉房價的3大支撐因素，則保證了馬尼拉房價的上漲，擁有一個長久穩定的大環境 。4政治穩定 菲律賓是資本主義法制國家，私人財產神圣不可侵犯，過去數十年未聽聞外國人資產和房產被侵占或沒收的情況發生 。菲律賓人對華人和華商友好，菲前十大富豪有七位是福建籍華商，現任總統杜特爾特、推翻西班牙殖民統治的國父黎剎的祖籍也都是福建 。另外，菲律賓屬于財團經濟，財團與政治關聯度很高，國內政治非常穩定 。SM財團、美嘉財團、阿亞拉財團、維斯塔財團等十幾大財團把控諸多行業，如地產、銀行、零售、航空等 。比如有的財團已存續超過180年，依然富可敵國 。總統杜特爾特上臺3年以來，已經5次訪華，在他的積極推動下，中菲的國家關系不斷發展，政治互信不斷加強 。杜特爾特積極加入我國的“一帶一路”計劃，讓菲律賓成為最大的受益國之一，吸引到中國大量的投資合作；而且，杜特爾特響應了中國“擱置南海爭議，共同開發”的政策，不斷推動盡快與中國簽署南海開發協議 。菲律賓總統的第五次訪華共同見證6份雙邊合作文件的簽署 在杜特爾特任職期間，中國對菲的投資增長了2000%，我國超越日本躍升為菲律賓第一大貿易伙伴 。中國央企葛洲壩集團已宣布投資20億美元建設“中菲工業園”，菲第一大開發商阿亞拉也宣布建設大型工業園區，吸引中資企業入駐；目前，中國企業比如中國銀行、工商銀行、中國建筑、中國電建、河北鋼鐵、阿里巴巴、華為等均已入駐馬尼拉 。目前，杜特爾特總統的任期還有3年，就像當年他的父親文森特培養他當達沃市長一樣，杜特爾特努力正培養自己的女兒成為 2022 年菲律賓總統 。可以說，將來有很大概率成為菲律賓總統的人有兩個，最有希望的是杜特爾特的女兒，其次是維斯塔地產掌門人Villar，他們都是杜特爾特政策堅定的支持者和延續者 ?？梢?，未來9年菲律賓的政治將很穩定，對華政策也將趨于友好 。杜特爾特的女兒宣誓成為達沃市市長 另外，整個亞洲當中，菲律賓跟中國發生戰爭的的幾率極小，因為菲律賓與美國有軍事同盟協議，如果真的有了戰爭，那就不是中菲戰爭而是中美戰爭 。如果世界老大和老二打起來了，那就是第三次世界大戰，到時投資哪里都不安全 。5治安提升 馬尼拉的治安提升與政治強人杜特爾特的強硬手段分不開，如同當年新加坡的”國父“李光耀一樣 。新加坡能夠成為全世界最安全的花園城市，與政治強人李光耀是分不開的 。為了吸引投資和貿易，新加坡需要一個極其穩定的政治環境 。于是，李光耀采用了一系列強硬手腕，打擊貪污腐敗，嚴刑峻法，極大提升了新加坡的社會治安和政治穩定，幫助新加坡從一個發展中國家轉型為發達國家，成為一個繁榮的國際商業樞紐 。無疑，現在的新加坡人民對李光耀是很認同的，就像達沃市人對杜特爾特的認同一樣 。杜特爾特在達沃市的支持率，一直高達 90% 。因為杜特爾特擔任達沃市市長后的20年時間里，他采取“嚴打”般的法治管理，打擊毒品，反對貪腐，使達沃市的犯罪率迅速下滑，迅速成為東南亞最安全城市之一 。馬尼拉環球城CBD交通秩序、環境整潔 成為菲律賓總統后，杜特爾特更是將達沃市出色的治理經驗復制到全國 。而現在，杜特爾特也漸漸開始采取一些懷柔的手段，例如：2018年新伊始，杜特爾特為了進一步提升馬尼拉的治安，全面提高軍隊官兵和警察的薪資，直接加倍，一個普通士兵的月薪從2萬多披索增加到4萬多 。在杜特爾特的治理下，菲律賓的安全系數，近年來在世界排名穩步上升 。根據2018世界安全系數排名，菲律賓處于66名，高于中國的71名 。菲律賓的首都——馬尼拉治安更是得到了國際公認 。根據《經濟學人智庫》公布的全球城市安全指數（該指數統計的指標包括信息安全、衛生安全、安全基礎設施和個人安全等），馬尼拉名列第43位，在東盟地區高于曼谷、胡志明市，僅次于北京和上海。我們去了近50次馬尼拉考察，沒有遇到過不安全的情況 。無論是賓館、商場還是大街上，菲律賓人總體上都服務熱情，待人友好，如果有不懂的問當地人，都會給你指路答疑 。但還是建議大家在核心地段旅行或考察，盡量不要去貧民窟及中國城，那里的治安還在逐步優化 。6宗教和諧 菲律賓是亞洲唯一的天主教國家，83%的國民都是虔誠的天主教徒 。篤信天主教或基督教的天性，熏陶了他們非凡的耐心 。所以，在菲律賓，你很難看到有人當庭廣眾對其他人發火 。他們非常謙和友好，國民素質也比較高 。如果你到了馬尼拉，會時刻體會到，哪怕是面對菲律賓的一個保安、一個收銀員，都會感受到菲律賓人傳遞的那種發自內心的微笑和善意，這點感覺特別舒服 。一個國家房價的飆升并不取決于某一因素，而是多種因素綜合加持的結果；綜合以上6大因素，菲律賓的房產市場就成“勢”了，房價上漲是必然 。世界大勢，浩浩蕩蕩 。展望未來，菲律賓的房產市場有很強的基本面支撐，仍將發揮后發優勢繼續前行，我們對這個市場持長期積極樂觀的態度 。

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