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為什么澳洲房價下降這么快，2017年高盛澳大利亞房價會不會下跌( 二 )

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【為什么澳洲房價下降這么快，2017年高盛澳大利亞房價會不會下跌】

為什么澳洲房價下降這么快，2017年高盛澳大利亞房價會不會下跌


4 ， 澳洲房價持續下滑15個月是時候抄底了嗎來源：第一財經根據國際清算銀行的統計 ， 在過去50多年里 ， 澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一 ， 平均價格上漲了60多倍 ， 并且一直處于上漲周期 ， 沒有出現過連續三年的下跌 。但自2018年以來 ， 情況發生了明顯的變化 ， 根據不同機構的估算 ， 去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6% ， 悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10% 。據海外房產中文平臺居外網提供的數據顯示 ， 2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20% 。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣(Carrie Law)在接受第一財經采訪人員采訪時表示 ， 由于受到一系列的政策限制 ， 購房人士對澳大利亞房地產的投資低于實際的市場需求 。澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的回調期 ， 那么當地房產還值得投資嗎？圖源：澳大利亞統計局購房政策收緊導致房價跳水2008年金融危機之后 ， 大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升 ， 2011年~2017年 ， 每年平均漲幅約8~9% 。以房價最高的悉尼為例 ， 當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元(最新匯率：1澳元=4.87元人民幣) 。相比之下 ， 澳大利亞統計局數據顯示 ， 悉尼平均年薪還不到9萬澳元 。為了抑制失控的房價 ， 減少高家庭債務帶來的信貸風險 ， 澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策 ， 比如提高首付標準和貸款審批門檻 。此外 ， 由于20%的購房者來自海外 ， 海外買家因此也成了調控政策首當其沖的對象 。據澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)的數據顯示 ， 新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎 ， 與此同時 ， 這兩個州針對海外投資者的限制也最多 。在新南威爾士州 ， 外國買家的印花稅是當地買家的一倍 ， 達到了8% 。另外 ， 外國業主的年度土地稅附加費從0.75%提高被到了2% 。維多利亞州的情況也類似 ， 外國買家的印花稅為7% ， 當地買家只有3% 。不僅如此 ， 2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅” ， 即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月 ， 則每年需要向政府交納5000澳元的費用 。一系列針對外國投資者的“限購”政策 ， 的確起到了立竿見影的效果 。FIRB數據顯示 ， 2017年 ， 住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二 ， 僅有13198例 ， 2016年同期為40149例 。同時 ， 2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65% 。外來資金流入的減少 ， 雖然有效地減少了房市泡沫 ， 但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底 。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公布的一份調查結果顯示 ， 2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點 ， 為2013年9月以來的最低水平 。同時 ， 澳大利亞房產價格也出現下跌 。根據不同機構的估算 ， 2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6% ， 而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本 ， 去年的跌幅甚至超過了10% 。從成交量看 ， 據房屋產業協會(HIA)的數據 ， 去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7% ， 僅為4622套 ， 創下2001年以來最低值 。圖源：房屋產業協會(HIA)2019年：抄底？還是觀望？惠譽國際評級公司(Fitch Ratings)在其1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中稱 ， 2019年澳大利亞房產將進一步下跌 ， 不過跌幅較2018年會略有減緩 ， 約為5%；而悉尼與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢 ， 最大跌幅或達到兩位數 。不過 ， 考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民凈流入量 ， 該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉 。今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測 。2月1日 ， 澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示 ， 澳大利亞房市持續低迷 ， 全國住宅均價環比下跌1.0% ， 較2017年10月最高時回調了6.1% 。持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗(Shane Oliver) 。他認為房價還會進一步下跌 ， 直至2020年 ， 比房價最高時或回落20% 。不過他并不認為房地產會發生全面崩盤 ， 因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策 ， 并非加息或經濟衰退所引發 ， 而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變 。事實上 ， 面對持續下降的房價 ， 澳大利亞政府相關部門并非完全無動于衷 。去年12月 ， 澳大利亞審慎監管局(APRA)宣布2019年1月1日起 ， 取消對提高貸款標準的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制 ， 并表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施“已經達到了目的” 。澳洲聯儲副主席德貝爾(Guy Debelle)也曾發出警告稱 ， 在房地產市場低迷期間 ， 大銀行不應過度限制貸款 ， 否則可能嚇退借款人 ， 對經濟造成負面影響 。此外 ， 盡管當地房價暫時沒有回暖的跡象 ， 但租金收益率卻不降反升 ， 即租售比仍在上漲 ， 這也從一個側面反映了當地房市并非表面看上去的那么“冷” 。根據CoreLogic的數據 ， 2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75% ， 與2017年的3.6%相比有所上漲 。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1% ， 同比都在上升 。其他的利好因素還包括 ， 根據澳洲聯儲預計 ， 2018年、2019年的經濟增長率都在3%以上 ， 高于2017年的2.2% 。同時 ， 住房貸款利率仍舊維持在低位 ， 2018年9月的住房貸款平均標準浮動利率為5.3% ， 平均折現浮動利率為4.55% ， 基本與2017年同期持平 。圖源：世界銀行羅雪欣對第一財經采訪人員表示 ， 澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國 ， 盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降 ， 但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一 ， 尤其在2018年第四季度 ， 中國買家的詢盤量已開始明顯回升 。她認為 ， 由于受到一系列的政策限制 ， 購房者對澳大利亞房地產的投資低于實際的市場需求 。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣” ， 一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動 ， 積累已久的需求就會迅速爆發 。

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