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梅夏英，天然的土地若被買賣可以稱之為商品嗎

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1 ， 天然的土地若被買賣可以稱之為商品嗎 商品就是為交換而生產（或用于交換）的對他人或社會有用的勞動產品 ?；蚝唵蔚亩x ， 即商品是用來交換的勞動產品 。第一 ， 作為商品 ， 首先必須是勞動產品 。換句話說 ， 如果不是勞動產品就不能成為商品 。比如 ， 自然界中的空氣、陽光等 ， 雖然是人類生活所必需 ， 但這些都不是勞動產品 ， 所以它們不能叫做商品 。第二 ， 作為商品 ， 還必須要用于交換 。商品總是與交換分不開的 。也就是說 ， 如果不是用來交換 ， 即使是勞動產品 ， 也不能叫商品 。比如說在古代 ， 傳統的男耕女織式的家庭生產 ， 種出來的糧食和織出來的布 ， 盡管都是勞動產品 ， 但只是供家庭成員自己使用 ， 并不是用來與他人交換的 ， 因而也不是商品 。第三 ， 對他人或社會有用 。沒有用就不會發生交換 ， 有用才能發生交換 。廣義的商品除了可以是有形的產品(=狹義的商品) ， 還可以是無形的服務(如常說的"保險產品"、"金融產品"等) 。在商標法事務中 ， 適用于狹義的商品的有關的規定 ， 也同樣適用于服務 。商品的基本屬性是價值和使用價值 。土地不是勞動產品 ， 所以他不是商品 。。。。。用于流通的詳見物權法之解讀(二) 四大疑問找到“答案” 停車位處置、綠地出售等不少讓開發商憂心忡忡的問題終于不再霧里看花 。有法可依 ， 有法必依 ?！段餀喾ā奉C布以來 ， 很多地產開發公司都在組織學習該法律 。結合房地產開發運營的實踐 ， 開發商提出了他們最為關心的四大熱點問題 ， 蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進行了權威解答 。疑問一：哪些車位開發商可以處置？哪些不能處置？ 《物權法》頒布之后 ， 廣州出現了不少開發商急售車位的現象 。有人認為 ， 《物權法》剛頒布不久 ， 很多老百姓還不太了解 ， 開發商希望趕在法律正式實施之前 ， 出售車位賺一筆 。那么 ， 到底哪些車位是開發商可以處置的？哪些不能？ 權威解答：對于已建成的社區來說 ， 判斷開發商有權處置哪些車位很簡單 。第一就是看停車位是否原本就是在小區規劃當中 ， 第二就是看開發商有沒有取得車位的產權 。如果具備這兩個條件 ， 開發商就有權處置 ， 無論是《物權法》頒布之前 ， 還是頒布之后 。因此 ， 如果開發商本有處置權 ， 完全沒必要著急脫手 。很多社區早期規劃的停車位不足 ， 開發商在建設過程中或者小區建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位 ， 開發商便無權處置 ， 除非車位占用的地塊并沒有進入公攤 ， 土地使用權仍然屬于開發商 。也需要提醒車主 ， 在購買停車位時應弄清車位本身的權屬 。而對于新建項目來說 ， 開發商應當為業主規劃足夠的停車位 ， 無論是地上車位還是地下車庫 ， 只要是在小區最初的規劃之中 ， 并且通過了相關部門審批 ， 開發商都有處置權 ， 可以出售、附贈或出租 。解答依據：《物權法》第七十四條：建筑區劃內 ， 規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬 ， 由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定 。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 ， 屬于業主共有 。疑問二：停車位只能出售或出租給本小區業主嗎？ 《物權法》規定小區車位優先滿足業主需要 ， 是否意味著開發商只能將停車位出售或出租給本小區業主呢？ 權威解答：“優先”和“只能”的含義是不一樣的 。在一定條件下 ， 開發商可以將停車位出售或者出租給小區以外的車主 。舉例來說 ， 如果開發商建設的某小區可入住1000戶業主 ， 當業主入住之后 ， 開發商可以將車位出售或出租的消息傳達給每家每戶 ， 征詢業主是否有車位需要 ， 并且設定一個合理的交易時間 ， 讓有停車位需求的人及時登記或者辦理購買、租賃手續 。假設征求意見之后 ， 發現業主只需要600個車位 ， 而開發商卻規劃了800個車位 ， 那么此時 ， 開發商就可以將剩下的200個車位出租或出售給小區外的車主 。但在實踐中 ， 還存在一個問題 ， 就是小區業主對停車位的需求是變動的 ， 隨著生活水平的提高 ， 對停車位的需求會越來越大 。如果開發商把小區入住之初那些富余的車位出售 ， 以后業主的新增需求就無法得到滿足 ， 還可能引發矛盾 ， 不過 ， 這個新的問題就不是開發商要解決的義務了 。解答依據：《物權法》第七十四條：建筑區劃內 ， 規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要 。疑問三：開發商能將綠地出售或贈送給特定的業主嗎？ 在很多社區都有這樣一種現象 ， 即一層業主將自己的前庭后院改造成陽光房 ， 引起其他業主不滿 ， 而改造者則稱土地是開發商出售或贈送給他們的 。但是 ， 開發商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業主呢？ 權威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經進入業主的土地公攤面積 ， 如果已經進入公攤 ， 開發商便無權處置 ， 目前對于高層住宅來說 ， 小區綠地都應已進入公攤 ， 屬于業主共有 ， 開發商不能出售或贈送 。別墅的情況各有差異 。《物權法》規定建筑區劃內的綠地 ， 屬于業主共有 ， 但明示屬于個人的除外 。開發商如何才有權明示某綠地屬于某特定個人？一種辦法就是開發商保留該綠地的土地使用權 ， 不進入業主公攤面積 ， 這樣開發商才有處置權 ， 可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進入了業主公攤面積 ， 但開發商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個人專門使用 ， 這相當于取得買房人的同意 ， 愿意放棄一部分公共場所的使用權 ， 而讓給開發商指定的人 。但這種情況下 ， 開發商是沒有土地使用權的 ， 他不能將綠地出售 ， 只能附贈給特定業主使用 。解答依據：《物權法》第七十三條：建筑區劃內的綠地 ， 屬于業主共有 ， 但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外 。疑問四：頂層的露臺本屬業主共有 ， 想送給頂層用戶怎么辦？ “買頂層 ， 贈送屋頂露臺”的營銷手段在房地產銷售中時有運用 。但是按照《物權法》規定 ， 頂層的露臺往往屬于公共場所 ， 應屬全體業主所有 ， 除非別墅 。而一般情況下 ， 開發商都將露臺與頂層住宅一體銷售或贈送 ， 開發商是否有權利這么做？ 權威解答：從所有權處置上說 ， 開發商不能將露臺贈送給頂層業主 ， 業主也不能獨占露臺使用權 ， 其他業主也應當可以享用 。如果開發商希望將頂層露臺贈送給最方便使用的頂層買家 ， 那么可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露臺使用權屬于頂層用戶 ， 但頂層用戶不能當做經營性用途 ， 不能影響其他業主的正常使用 ， 也不能在露臺上搭建違章建筑 ， 不能危害其他業主的利益 。解答依據：《物權法》第七十三條：建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房 ， 屬于業主共有 。

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