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買房|借名買的房，真的屬于你嗎?法官梳理“借名買房”的法律風險

少部分人為規避購房資格限制、逃避債務、隱藏財產、減免稅收、獲取貸款等因素萌生“借名買房”的想法。然而，買房有風險，借名需謹慎。這種投機行為不僅游走于法律邊緣，更容易出現“竹籃打水一場空”的情況，進而引發訴訟糾紛。今天，小編邀請上海市虹口區人民法院資深法官，結合真實審判案例，為您梳理“借名買房”過程中可能出現的法律風險點，并為送上維權攻略。
買房|借名買的房，真的屬于你嗎?法官梳理“借名買房”的法律風險

“借名買房” 的事實認定和舉證提示
由于近年來房產價值的巨幅增長，實踐中常見出名人在完成購房手續并將房屋登記在其名下后，便企圖將房屋占為己有，而不承認與借名人之間有過關于借名買房的約定。而且由于借名人與出名人之間往往具有如親屬、朋友、同事等較為親密的關系，日常生活中可能存在較多資金往來，雙方就借名買房事宜之間也沒有形成書面約定或所形成的書面約定并不規范。
買房|借名買的房，真的屬于你嗎?法官梳理“借名買房”的法律風險

那么在哪些情形下可以認定“借名買房”關系成立呢?
案例1:聲稱出資為別人購房要求歸還房屋，法院:看證據!
王某婚后認識劉某并建立同居關系。2003年，為生活方便兩人以劉某名義在上海購買一處總價為57萬余元的房屋，其中首付款17萬余元。該房屋交付后一直由兩人共同居住，2009年王某向劉某一次性轉賬34萬余元還清剩余貸款。2018年開始兩人關系惡化，劉某趁王某不在更換房屋門鎖，隨后王某訴至法院稱房屋首付款、月供及最后一次性付清的房貸均由自己實際出資，要求確認該房屋歸自己所有，并要求劉某協助自己辦理房屋產權變更登記。
法院經審理認為王某提出的主張須對雙方存在借名買房的合意，以及購房款全部為其出資的事實承擔證明責任。關于合意，王某無法提供雙方之間約定借名買房的書面憑據，且在房貸還清后十幾年間也未變更產權登記，不合借名買房的常理;關于出資，憑現有證據僅可證明王某支付了劉某提前還貸款項。王某提供的匯款證據與首付款的金額和支付時間均無法對應，難以認定為首付款，按揭還貸款均通過劉某的銀行賬戶進行，無證據證明存入還款賬戶的錢款系王某提供，綜上所述駁回了王某的訴請，提前還貸款項的處理不在本案審查范圍，可另行起訴。
案例2:出資為家人購房，有我的房屋份額嗎?
【 買房|借名買的房，真的屬于你嗎?法官梳理“借名買房”的法律風險】應甲、應乙、應丙系三兄妹，2000年家里位于上海的房屋動遷，父親老應在購買新房屋時要求應甲、應乙兩人各出資5.5萬元，因當時兩人已為香港居民身份，房屋登記在老應與應丙名下，其后父親通過“書面遺囑”形式對房屋出資狀況和未來產權分配歸屬做出相應證明，稱房屋由應甲、應乙共同參與出資，將來房屋產權為兩人和應丙三等均分。2018年老應去世后，三人對房屋產權發生爭議，應甲、應乙起訴要求確認房屋份額。
法院經審理認為應甲、應乙的主張須對雙方存在借名買房或代持房產約定，以及兩人對購房款出資的事實承擔證明責任?，F根據老應的字據可證明兩人對購買房屋有出資，但字據并未表明當事人曾就房屋為三人按份共有形成約定，僅載明在老應夫婦百年后房屋才由三人共有。該字據的遺囑性質清楚明確，證明老應并不認為兩人是房屋的實際共有人，僅認可其出資貢獻在繼承時給予遺囑安排。且老應夫婦對購房也有出資，無證據證明其認同對該房屋的登記權利為替子女代持，因此無法認定當事人之間存在借名買房或代持房產的約定，同時根據政策兩人作為香港居民也無法通過購買方式取得房屋產權，因此兩人的出資只能被認定為對父母購房的資助，據此駁回了其訴請，關于遺產繼承問題不在本案處理范圍，可另行起訴。

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