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北辰|遠洋地產的崛起之路

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遠洋 ， 作為老牌京系房企 ， 近些年來發展相對穩健 。
同樣是險資持股 ， 也經常會被拿來與金地作為對標 ， 但從財務數據與發展勢頭來看 ， 可謂掉隊明顯 。
首先是土儲結構 ， 17-19年重倉環京與天津而導致經營虧損 。
疊加18年為沖擊千億規模而高杠桿擴張 ， 拿了一批高價地 ， 直到目前仍在消化 。
雖“南拓西移”有所成效 ， 但明顯錯失了市場機會 。
其次 ， 受到非主業重資產長周期開發項目的拖累十分嚴重 。 顯得尾大不掉 ， 有所失衡（資本化利息占銷售成本比例就高達10%以上） 。
直到21年 ， 這位大腹便便的公子哥才開始重回大眾視野 ， 并且賺足了眼球 。
先是與紅星美凱龍的并購案 ， 再是拿下121億估值的大信商用信托70%股權 。
10月13日 ， 聯合數家國際投資人（包括全球主權財富基金與機構投資者） ， 設立總規模為14億美元的核心寫字樓基金 ， 專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目 。
而背后的主角并非地產 ， 而是遠洋資本 。

01
遠洋資本在地產基金行業內絕對是頭部企業 ， 基金管理規模破千億 ， 且發展勢頭強勁（截至2020年末 ， 管理規模1200億） 。
前身可以追溯到2011年 ， 遠洋地產與KKR建立共同雙GP基金平臺 。
【北辰|遠洋地產的崛起之路】但后來這支基金并沒有發展起來 ， 大抵是因為合作的并不是特別愉快 。
而后業務模式才開始逐漸清晰 ， 說到與遠洋集團的關系 ， 可以概括為：
“遠看已出表 ， 近看親兒子”
2019年2月 ， 遠洋集團出讓瑞喜創投51%的股權 ， 而后完成出表動作 ， 形成以上股權結構 。

另外三家股東均是境外主體或機構 ， 分別是leading bright、delight finance、charm reliance 。
其中leading bright持股25.5% ， 這家境外機構十分神秘 ， 公開資料并不多 ， 據說是香港某富豪家族辦公室控制的主體 。
而delight finance、charm reliance這兩家機構分別持股12.75% ， 最終都指向了同一主體即華貿控股 。
華貿控股又是何方神圣呢？
北京大望路的地標華貿中心的原業主便是華貿控股 ， 而后來又通過海外REIT的形式騰挪給了春泉產業信托 。
與遠洋集團乃至其前身中遠海運的關系也是頗為深遠 。
這樣的股權結構讓遠洋既不喪失控制權也能順利完成出表 。
好處就是在于遠洋資本可以背靠大樹放手干了 。
依托于遠洋集團的增信及扶持 ， 也得到資本市場及評級機構的認可 ， 而后便為業務開展進一步奠定了基礎 。
遠洋資本的出表 ， 就像是一場成人禮 ， 分立門戶之后 ， 顯得更加從容堅定 。
直到2017年 ， 遠洋資本收購了中銀的資產包 ， 開始一戰成名 。

02
按照李明的設想 ， 集團未來合理的營收將40%地產開發、30%不動產投資、20%地產金融、10%客戶服務 。
從這個結構來看 ， 遠洋資本可謂占據半壁江山 ， 甚至可能會超過地產開發主業 。
而目前遠洋資本的業務主要包括不動產投資、結構化投資、股權投資等三大塊 。
其中 ， 結構化投資仍然是核心主力業務（2020年單項營收8.85億、占比57%） 。
所謂結構化投資 ， 主要是依托主體增信 ， 為開發商提供夾層資金 ， 模式的本質就是兩頭在外賺息差 。
結構化投資雖是遠洋資本的利潤貢獻與存續關鍵 ， 但其技術含量及投資價值有限 。

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