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房地產稅|房地產稅征收試點背景下：成都樓市的未來抉擇

【房地產稅|房地產稅征收試點背景下：成都樓市的未來抉擇】房地產稅|房地產稅征收試點背景下：成都樓市的未來抉擇

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近日 ， 網上一則關于樓市的重磅消息突然出爐：房產稅來了——100月23日下午消息 ， 全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過） 。
根據媒體爆料的消息來看 ， 試點區域將考慮全國區域統籌布局 ， 名單或將于今年年底公布 ， 而征收工作預計將分批次落地 ， 上海、重慶、深圳、海南有可能成為首批試點征收區域 。
在聊房地產稅之前 ， 先區分兩個概念：房地產稅和房產稅 ， 兩者并不相同 。 房地產稅 ， 顧名思義 ， 對房地產征收的一種稅費 ， 不僅僅包括房屋本身 ， 還包括土地使用權 。 而房產稅則是僅僅針對房屋本身 ， 并不包括土地相關的 ， 可以說房地產稅包括房產稅 ， 是其中一項內容 。
其中上海、重慶已經試點房產稅十年有余 ， 其征稅對象為房屋本身 ， 稅種相對單一 ， 而房地產稅的外延更加廣泛 。 從試點的情況來看 ， 上海和重慶的試點側重點有所不同 ， 重慶更多的是針對個人擁有的獨棟商品住宅以及購買的高檔住房 ， 而上海則針對購買居民家庭購買的二套及以上住房 ， 并且兩個試點區域的稅率有所差別 ， 上海按照0.4%和0.6%進行征收 ， 重慶則分為0.5%、1%和1.2%三檔進行征收 。

從房價數據來看 ， 試點十年間上海房價上漲2倍 ， 重慶房價上漲也接近1倍 ， 而同樣的時間里廣州房價翻了3倍有余 ， 成都的房價也翻了1倍以上 ， 對比起來 ， 征收房產稅的兩個直轄市似乎房價上漲幅度還受到了一定抑制 。
如果說之前在多地試點的住房指導價只是房住不炒政策落實的小試牛刀 ， 那么這一次出臺的房地產稅試點通知 ， 傳達的信號非常明確：樓市的拐點儼然來臨 。 不管試點效果如何 ， 但可以肯定的是房地產稅一旦正式試行 ， 對區域樓市的平穩將起到至關重要的作用 。
征收房地產稅的背后核心邏輯是土地財政吃緊 ， 城鄉二元結構被破除或趨于穩定后 ， 土地帶來的紅利將隨著人口增長放緩、城鎮化率增幅減緩而逐漸消逝 ， 取而代之的是通過征收財產稅的手段進行財富重新分配 ， 也讓住房的居住功能真正能夠凸顯出來 。 如果說過去一線城市依靠人口凈流入還能支撐房價的話 ， 那么從近兩年的數據來看 ， 一線城市人口向新一線、二線回流 ， 支撐房價的動力自然也就不在了 ， 再加上今年土地集中出讓后 ， 各個城市大量土地流拍 ， 也側面反映了整個房產市場的日薄西山 ， 房地產稅呼之欲出有了良好的先決條件 。
成都作為新一線城市中的佼佼者 ， 即使房價帶來的供需矛盾沒有長三角、珠三角、京津冀那么顯現 ， 但鑒于近幾年的房價暴漲（去年二手房全國前十 ， 新房全國增幅第一） ， 成都依然面臨不小的房價壓力 ， 一旦被列入第二批或者第三批試點名單中 ， 整個成都樓市將迎來重大變革 。
當然 ， 預期這種東西會率先顯現 ， 可以預見的是租房市場的火熱、二手房市場的加劇分化 ， 大戶型房源的集中掛牌都會在未來不久成為現實 。 試點的細則還沒有出臺 ， 各地的政策應該會有所區格 ， 但不管用哪種方式 ， 不管是借鑒重慶、上海的模式還是引用美國、日本的做法 ， 或者另辟蹊徑 ， 但可以肯定的是整個樓市的投機、投資行為將極大地被抑制 ， 建樹在意的并不是零星政策的短期干預 ， 而是由氛圍影響的預期：如果整個市場大家都認為不看好了 ， 拐點自然會很快到來 。

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