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東莞|城市土地出讓已成為僵局

東莞|城市土地出讓已成為僵局

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2021年金融三道紅線制約了開發商的規模擴張 ， 而土地拍賣又設置了開發商地貨比不低于40%和嚴查資金來源等入門條件 ， 那么從這個角度分析以前是購房者被限購 ， 現在是開發商也加入了限購的行列 。 2021年房地產的凜冽從城市土地市場可見端倪 ， 以前非常火爆的招拍掛市場今年略顯尷尬 ， 甚至出現了開發商躺平的集體現象 ， 但從土地一級市場來看我們發現了三個特點 。


開發商是城市土地出讓的客戶 ， 在一級市場中誰買地誰就是客戶 。 城市的土地屬于重資產這個流程要經過控制性詳細規劃、拆遷、國資委收儲、掛牌上市等多個流程 ， 這一過程中從貨幣角度要保證M2的支撐力 ， 土地價值是貨幣的支撐表現 ， 土地如果發生下跌那么我們最大的貨幣支撐力就會喪失 ， 那么通縮的發生則是直接沖擊金融造成連鎖反應 ， 造成房地產整體的金融黑天鵝 。 所以會出現國資委的干預 ， 土地收儲后就屬于國資 ， 國資委正式制約保障國資價值 ， 防止發生國資流失等情況的發生；地方政府也存在著大量的債務問題 ， 這些債務大多是以土地價值做為授信擔保的 ， 也有的債務就是土地專項貸款 ， 是債務就會產生利息而且還要保證擔保物的安全 。 所以從貨幣金融的房地產支撐角度和地方債務的安全角度 ， 即便是房產市場下跌 ， 地價是不能跌的 。
地方政府“胡蘿卜溜驢”的心態是非常嚴重的 ， 2021年地方政府在房地產問題都有控制價格和保障租賃房的雙重績效 ， 搞不好是要受批評的 ， 那么我們發現很多城市的土地出讓條件中都有自持租賃和交由政府租賃的住房建設指標 ， 但是這部分建設成本和土地成本轉嫁給了開發商 ， 一些地塊在到達價格上限的時候改競爭自持租賃住房的面積 。 對于開發商來講租賃住房難以變現而且還會出現管理運營等問題 ， 因為產權性質等問題即便是用于融資 ， 其金融屬性也是非常差的 。 開發商的利潤本就少的可憐 ， 地方政府再賦予土地不易操作的自持資產 ， 那么大半開發企業也只能選擇放棄 。

第三個因素是商品房銷售的限價問題 ， 這樣的城市其實不在少數 。 開發商經過土地取證、規劃取證、建設取證后就要進入商品房銷售許可證的辦理環節 ， 通常地方的住建委市場科采用洽商的方式與開發商書面確認最高限價 ， 說是洽商但實際話語權并不在開發商 ， 一般是通過項目周邊的項目給予一定的均價指數稍給開發商一點點空間而已 。 定價行為不在市場 ， 那么開發商的售價天花板效應是非常明顯的 。 高價拿了地但不一定能賣出高價 ， 中間的利潤又受到壓制 ， 綜合金融成本 ， 開發商發生虧損的情況也絕不罕見 。
【東莞|城市土地出讓已成為僵局】開發商在土地成本角度已經發展成了高位接盤俠 ， 在沒有市場的支撐環境情況下 ， 地價節節攀升 ， 但客戶卻進一步需求萎縮加上自持租賃等不易操作的重資產 ， 成本帳是越來越難算清 。 而銷售限價又進一步約束了利潤 ， 沒有利潤的行業萎縮甚至消亡也就不足為奇 ， 凜冽的寒冬下 ， 開發商的煎熬側面反饋了土地出讓市場 ， 城市土地出讓也已進入到了僵局 。

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