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東莞|從東莞地理、交通、區域定位詳細分析，選哪個鎮買房要講究技巧！

購房置業東莞

東莞|從東莞地理、交通、區域定位詳細分析，選哪個鎮買房要講究技巧！

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東莞|從東莞地理、交通、區域定位詳細分析，選哪個鎮買房要講究技巧！

東莞在全國也是個比較奇特的存在 ， 東莞市基本行政單位就是鎮 ， 鎮下不設區 ， 鎮面積不會太大所以數量特別多 ， 東莞有32個鎮和一個松山湖新區 ， 最近再新劃了一個新區 ， 叫濱海灣新區 ， 最終共有34個鎮級單位 。
東莞面積不大 ， 劃分單位卻太多 ， 如下圖 ， 選擇哪個鎮買房還是要講究點技巧 。

東莞各區劃分圖
我們這次還是從東莞地理生態開始 ， 這樣能一下子剔除出一半的城鎮 ， 縮小買房參考范圍 ， 東莞的生態圖如下 。

東莞山海河湖生態格局圖
東莞的山主要在東南部 ， 東南部平原面積較少 ， 山脈阻礙交通不便 ， 發展相對平原阻力較大 ， 東南部就可以過濾掉不考慮 。 比較大的平原就是中間這一塊 ， 寫著大大的“湖”字的 ， 這一塊也是東莞目前發展最好的地塊 ， 松山湖高新區、中心城區的所在地 。 還有西南部的寫著“?！弊值倪@一塊 ， 新規劃的濱海灣新區及虎門、長安鎮在這位置 ， 其中濱海灣新區是東莞下一個重點新發展的一個地區 。 最后一塊就是西北部寫著“河”字這一塊 ， 河字這一塊以前只要作為環境生態區 ， 一般生態區政府投入相對有限 ， 一般是未來遠期的發展目標 ， 近期暫不考慮 。 所以我們重點關注東莞“湖”、“?！边@兩個地區 。

對東莞地理上有個大體的認知 ， 我們再看東莞政府對各區市如何定位的 ， 下圖來自于東莞十四五規劃中的產業空間布局圖 。

東莞產業空間布局圖
我們看到圖中三個最大的紅色的圓點 ， 也就是東莞最重要的三個城區 ， 第一個是老牌的“中心城區” ， 第二個是目前正紅得發紫的炸子雞“松山湖高新區” ， 第三個是目前政府正在重點扶持的“濱海灣新區” 。 至于其他區都是配套 ， 在政府規劃中占的分量較輕 ， 發展會有明顯的天花板 ， 我們只關注最具潛力的區 ， 所以買房范圍鎖定在“中心城區”、“松山湖高新區”、“濱海灣新區” 。
東莞目前沒有機場 ， 交通主要靠高鐵、城際軌道、還有公路 ， 我們看一下十四五規劃中的東莞綜合交通規劃布局圖 。

東莞各鎮2020年GDP
圖中右上角圖例顯示 ， 排首位的是黑色的國鐵 ， 國鐵是東莞非常重要的交通 ， 所以我們關注國鐵走過的區域 。 圖中左下角 ， 國鐵經過濱海灣新區然后分叉 ， 一條向北通往廣州 ， 一條往南通往深圳 。 其次是城際鐵路、城市軌道 ， 基本上都在“中心城區”、“松山湖高新區”、“濱海灣新區”三區分布 。 交通越發達 ， 未來經濟一般就越好 ， 線路最密集的地區左下角的濱海灣新區 ， 所以這是我們買房重點關注方向 。
買房必須要參考經濟數據 ， 我們現在看東莞各鎮的經濟表現如何 ， 下圖為東莞各區2020年的GDP 。

東莞2021年重大項目投入匯總
GDP排名首位是長安鎮800億 ， 排名第二是松山湖797億 ， 第三是虎門鎮644億 ， 其次依次是中心城區的南城街道624億 ， 中心城區的東城街道600億 ， 和深圳接壤的塘廈鎮502億 ， 其他區均低于500億 ， 不一一列舉 。 對于濱海灣新區 ， 目前還沒單獨統計GDP數據 ， 所以暫時無相關數據 ， 可參考長安、虎門 ， 因為濱海灣新區是從長安、虎門劃分組合出來 。 買房一般優先選擇發展較好的城鎮 ， 因為強者恒強 ， 存在虹吸效應 ， 貧富差距只會越來越大 。

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