??按照國際慣例，65歲以上年齡人口超過14%即是邁入深度老齡化階段，統計顯示，截至2020年，東北地區所有地級市這一比例均超過14%，多數城市在16%以上，撫順、本溪、丹東、錦州等更是逼近20%的超深度老齡化紅線。
??人口流失，尤其是具有強購買力和購買意愿的青年人口流失，直接導致購房需求萎縮，隨之而來的是市場預期的轉變，再疊加房地產信貸收緊等短期因素影響，東北房地產市場走弱可謂意料之中。
??四季度調控放松序幕拉開
??三類壓力城市有望適度松綁
??聯系到三季度以來，珠海、惠州等四市降低二手房交易個稅，湘潭、哈爾濱等出臺購房補貼，舉措均直指需求端，旨在刺激購房消費，我們認為，地方調控邊際放松序幕正在拉開，以下三類壓力城市房地產調控有望獲得適度松綁。
??第一類，房價下滑過快城市。從國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，8月，太原、哈爾濱、秦皇島、岳陽、常德、瀘州、南充等7個城市新房價格同、環比齊跌，石家莊、北海、襄陽等16個城市二手房價格顯著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出臺“限跌令”的城市市場形勢更為嚴峻，適度放松調控也可給予市場喘息空間。
??第二類，庫存風險過高城市。CRIC數據顯示，蘭州、煙臺、肇慶等29個城市庫存消化周期突破18個月的警戒線，防城港、衡陽、寶雞等城市更是超過30個月。南寧、惠州、運城等9個城市庫存處在持續上升通道，消化周期也已逼近紅線，庫存風險亦不容小覷。
??第三類，高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放松調控的動機。諸如昆明，2021年1-8月昆明國有土地出讓金收入達到368.1億元，占一般公共預算收入比重81%，9月，昆明主城區供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，僅2宗成功出讓，即便是以往房企激烈爭奪的經開區清水片區宅地，也因故中止拍賣。
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文章來源:克而瑞
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