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渾水|貝殼大戰渾水，到底誰在摸魚( 二 )

渾水|貝殼大戰渾水，到底誰在摸魚

在做空報告發布后，貝殼找房的股價并未出現大幅下跌，而貝殼也是全面應戰，將于24小時內逐一回復。有網友調侃：以做空中概股聞名的渾水卻越來越不了解中國公司了，這次大概率要碰釘子了...渾水|貝殼大戰渾水，到底誰在摸魚

球友@搬磚小組發文表示，先從兩個點拆解下這次渾水有沒有“渾水摸魚”：1、首先是數據來源。成交數量的數據來自渾水自己做的數據統計程序，從貝殼自己的平臺鏈接，點進每個經紀人的頁面，找到對應的門店信息，再以此為基礎，統計每個商店的總成交數量以及每個城市的門店成交情況。而每筆交易的成交價格，新房和2/3的二手房數據來源于爬取的貝殼數據，另外1/3的二手房來源則是CRE Price（全國房價行情網）。對于這種做法，在檢查渾水的信息收集方式后，搬磚小組認為渾水在收集信息時可能沒有用正確的API（數據接口），統計經紀人數的方式可能只能代表部分城市50%的經紀人總數，于是導致GTV嚴重偏離。而且我們都知道，統計軟件數據和實際交易還是存在著較大的差距，渾水使用的這一套數據先不說是否具有代表性，畢竟真實房價跟網站公布的指導價差的不是一星半點；在交易數據上，渾水也沒有通過權威第三方數據進行交叉驗證（比如說住建委的公開市場網簽數據之類），只是用自制爬蟲爬取的數據進行推論，說服力真的有限。2、其次，渾水質疑貝殼在以“Pilot Store Program”(領航計劃）做假，通過“表外”方式支付10%的店鋪價值（現金支付，且分期），來換取店鋪更高比例的傭金。換句話說，就是渾水在質疑貝殼以這種現金流的模式，虛增了自己的傭金收入。搬磚小組咨詢了在鏈家工作的小伙伴，他們表示“領航計劃”確有其事，但這套10%的交易流程從未聽過。除此之外，對于“鬼店”、“克隆店”等問題數據樣本的選取也沒有太強的說服力。中信證券也發布報告認為本次渾水的數據沒有說服力，中信表示理解貝殼的業務數據和財務數據，應該清楚公司收入的真實定義，經紀人的真實定義，也需要通盤了解中國二手房交易的數據體系、交易規則，以及不同城市之間市場巨大的差異。報告認為，在中國二手房和新房市場，自下而上匯總交易數據不能得到交易總量的可靠結果。03貝殼關于渾水做空報告的詳細回應12月17日晚7時左右，貝殼針對渾水公司的做空報告進行了詳細回應。貝殼方面表示，這份做空報告毫無事實依據，存在大量事實錯誤、未經證實的陳述以及誤導性猜測和解讀。報告也顯示出渾水公司對中國的房產交易行業缺乏基本的認知。在這份回應中，貝殼指出了渾水公司抓取交易量數據的方法是錯誤的，且經紀人數測量方法以及商店數量的測量方法存在明顯瑕疵。渾水|貝殼大戰渾水，到底誰在摸魚

貝殼找房回應全文：第一，關于新房交易GTV和收入。渾水抓取交易量數據的方法是錯誤的，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴重遺漏。公司提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店；二、平臺連接門店；三、新房直銷團隊；四、其他銷售渠道。而在其報告中只計算了第一種、第二種方式，卻遺漏了第三種、第四種方式。不僅如此，在估算第一種、第二種通路的GTV和收入上也有明顯問題。公司重申此前披露內容的準確性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元，新房費率分別為2.79%和2.77%，新房交易服務收入分別為139億元和113億元，新房收入回款分別為138億元和148億元。第二，關于存量房交易GTV和收入。渾水抓取的交易量數據嚴重失實且存在遺漏，其數據并非來自公司的真正數據，所以計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。同時，渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進行模糊替代。同時，其利用5月25日到8月8日這76天收集的數據來模擬公司整個2021年第二季度GTV的做法，存在很強的主觀臆斷性及誤導性。比如，為反映市場波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數值上調了9.66%。實際上，由于市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6520億元和3782億元，存量房交易服務收入分別為96億元和61億元。第三，關于門店數和經紀人數。報告中提到的貝殼門店數和經紀人數的衡量方法存在比較明顯的瑕疵，這是由于其信息源是不完整的。貝殼App首頁“找經紀人”功能無法找到新房專崗經紀人，這一類經紀人可以在“新房”頻道的子頁面里找到，顯然渾水并未意識到這一點。在計算門店總數時，渾水通過“找經紀人”功能抓取門店數據的方法存在明顯缺陷。此外，貝殼還指出，報告種關于公司的其他指控，包括收購、研發費用，也是沒有根據的，因為其基于不完整的數據、錯誤的估算方法、沒有依據的推測以及對行業實踐的錯誤理解。

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