【土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓】這是不行的 ， 國家禁止土地私下轉(zhuǎn)讓
1.土地買賣合同由買賣雙方寫的是不合法的 。 因為無論是集體土地還是國有土地的買賣都應(yīng)到當(dāng)?shù)貒敛块T掛牌才能進(jìn)入市場買賣 ， 未經(jīng)國土部門同意擅自對土地進(jìn)行買賣的行為屬違法行為 。
2.土地買賣即以土地作為商品進(jìn)行買賣、租賃、抵押和交換等的活動 ， 是在相對開放的平臺下進(jìn)行的活動 ， 只有在開放公平的環(huán)境下進(jìn)行才能完善土地交易的規(guī)則制度 。 國家禁止土地買賣行為 ， 土地使用權(quán)可以通過簽訂轉(zhuǎn)讓合同 ， 依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 。
3.進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓 ， 要嚴(yán)格依據(jù)法定程序進(jìn)行 ， 必須簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同 ， 明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓面積、違約責(zé)任等內(nèi)容 。
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力認(rèn)定
1、土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn) ， 與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的 ， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效 。 但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的 ， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效 。
2、土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后 ， 當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由 ， 請求確認(rèn)合同無效的 ， 不予支持 。
3、轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ， 起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效 。
4、未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的 ， 按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定處理 。
5、土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán) ， 起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓 ， 并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的 ， 土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理 。
6、土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán) ， 起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) ， 并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的 ， 土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理 。
（二）土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同 ， 在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下 ， 受讓方均要求履行合同的 ， 按照以下情形分別處理：
1、已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方 ， 請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的 ， 應(yīng)予支持；均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù) ， 已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的 ， 應(yīng)予支持；
2、均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù) ， 又未合法占有投資開發(fā)土地 ， 先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的 ， 應(yīng)予支持；
3、合同均未履行 ， 依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的 ， 應(yīng)予支持 。
