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作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
NO. 1｜壹
近段時間，“提前還房貸”又掀起了高潮 。有幾個驅動因素：
一是 ， 春節前后，大家發了年終獎、公司分紅，手上有錢了；
二是 ， 春節前，理財產品大面積破凈、收益率回撤，甚至負收益 ， 讓老百姓(行情603883,診股)對于房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財收益率（目前在3%以下居多）的對比 ， 有了清楚的認識 。
【李宇嘉：為啥“提前還房貸”掀起高潮？】什么認識？原來房貸不便宜！
三是 ， 對房價的預期，不太樂觀 。很簡單，承擔了很高利率（至少高于理財利率）來借銀行的錢，買了一項價格下跌的資產，而且這個資產未來可能還會降價 。由此 ， 持有房貸不劃算 。
NO. 2｜貳
有朋友告訴我，最近他發年終獎了，計劃提前還房貸，但沒成想 ， 手機銀行APP直接關閉了申請提前還貸的功能 。據悉，有的銀行可以在手機上申請，但放出的號很少，每天點進去都顯示預約已滿 。到柜臺辦理，要么窗口很少、要么排好幾個小時 。即便預約到的，也要等待2-3個月 。
另外，提前還貸普遍要繳違約金 。
2022年到現在 ， 盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高 。已經發放的房貸，利率大部分要在5%左右 。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運行，那時的房貸利率普遍在5%以上 。問題是，現在存款和保本理財的利率，普遍低于3% 。
比如 ， 5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零?。?3%（整存整?。?。此前收益比存款高的貨幣基金，其利率在2022年比存款利率還要低 。在老百姓眼里，過去銀行理財一直是沒有風險的 ， 但現在也大面積破凈，出現負收益 。相對收益更高的資管產品，虧損本金的現象也在2022年不斷出現 。沒有比較就沒有傷害 ， 如此一看，房貸利率就很高了 。
記得在2014-2017年，那時創業創新風起云涌、地產一年上一個臺階，社會融資需求很旺盛，金融環境也很寬松，金融機構大量發行各類融資產品，老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種，而且多是剛性兌付的 。所以 ， 即便那時房貸利率在5%以上，也是相對便宜的 。
因此，那會兒大家買房時，都想多申請房貸、少給首付，結余的存款搬家到了理財和資管，賺更高的利息 。深圳的居民，即便手上有錢，也是盡量多貸款；剩下的錢，再去首付買房 。2022年，深圳居民房貸負增長 。
現在 ， 情況不一樣了！
房貸利率變高了，理財收益走低了，自然就會發生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉 。近期，理財收益大面積破凈后 ， 引發大規模的贖回 。回到存款賬戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財 。
NO. 3｜叁
還有一個重要的觸發因素，就是近期房貸利率動態調整 。
根據央行政策，70個大中城市中，有38個城市的首套房貸利率在2023年不設下限了 。這70個城市均為人口規模、經濟基本面靠前的城市 。全國還有200多個地級市 ， 這些城市大部分的房價在下跌 。由此，未來全國絕大多數城市的首套房利率取消下限 。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯 。這時，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房 ， 騰挪為低利率房貸 。
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