龐溟：新時代、新政策、新效能——中國房地產市場未來趨勢展望( 二 ) _龐溟

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數據來源：萬得、哈佛大學增長實驗室、仲量聯行研究部整理
中國制造業的國際競爭力也對房地產業帶來更加強勁的動能。中國的制造業增加值穩居世界第一，而且產業門類是最齊全的，體系是最完整的，產業鏈的配套能力在全球也是領先的。所以中國制造業的增加值占GDP的比重遠遠高于其他主要經濟體，中國是27% ，世界平均17% ，美國只有11% 。制造業對實體經濟的上下游產業有明顯的帶動作用，制造業傳統產業支持了中國經濟的崛起和騰飛。現在中國制造業的總產值已經達到了美國的165%以上，可以以智能化的改造和數字化的轉型賦能產業升級，推動制造業向產業鏈的高端進軍，提升制造業的國際競爭力。

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數據來源：萬得、哈佛大學增長實驗室、仲量聯行研究部整理
伴隨碳達峰和碳中和成為國家戰略，中國成為綠色低碳、節能環保的世界領跑者。近年來，中國新能源車的保有量占全球50%以上，截止到2022年底，全國風電光伏發電裝機突破了7億千瓦，風電、光伏發電裝機均處于世界第一。城市和房地產脫碳的相關報告顯示，建筑脫碳方面潛力巨大，尤其建筑行業是一個碳排放大戶，它的減碳潛力是非常巨大的，還涉及到城市更新發展循環經濟。
【龐溟：新時代、新政策、新效能——中國房地產市場未來趨勢展望】我們之前發表過一個《中國5強:從世界級城市到世界級城市群》白皮書，京津冀、長三角、粵港澳、成渝和長江中游這五大城市群，它們的GDP總量占全國50%以上，國家級的這個專精特新企業數量占全國65%以上，獨角獸企業數量占全國的95%以上，可以說是推進中國新型城鎮化和參與全球競爭的一個重要空間載體，對內聯系緊密、對外高度開放、區域內生產要素實現自由流動，推進內外雙循環發展格局，并穩步從世界級城市向世界級城市群發展，未來將形成城市群多足鼎立、梯次崛起的新發展態勢和新空間分布形態。

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數據來源：萬得、仲量聯行研究部整理
那么中國經濟未來如何形成一個更大范圍、更寬領域和更深層次的對外開放格局？在2022年的宏觀經濟前景下，用一個詞來形容概括，應該是開放。我們下一階段要進行的工作應該是針對社會有效需求偏弱的矛盾，用消費的基礎作用和投資的關鍵作用為支撐，穩定市場主體的信心。重點在于擴大國內的需求，擴大有效投資，促進消費的復蘇。事實上在疫情期間，中國吸引外資的規模不但保持世界前列，而占全球的比重并沒有下降。像先進制造業、現代服務高新技術、節能環保，以及剛剛說到的綠色減碳等重點領域，應該成為投資和吸引內外資的一個主要目的點。
主要類型地產市場趨勢總結
住宅地產
——由“增量時代”進入“存量時代”
——房地產開發企業“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發展模式將轉變為更注重結構優化、質量提升的精細化發展模式
——剛性和改善性住房需求的空間依然較大
從1949年到現在，中國的住房市場其實經歷了三次結構性的變遷。1949年到1978年是社會福利分房制度主導的30年。1978年到1998年的過渡期，部分環節開始推進市場化改革的試點，這個階段可以說是住房開發的總量是前30年的30倍，居住條件有個明顯的改善，人均住房面積從不足4平米到了9平米。這個過渡期的最大的一個特點就是公有住房體系有松動，市場化改革試點有成效，對包括土地有償使用、住房公積金制度、個人按揭貸款等制度都進行有益的探索，為后續的市場化和商品化改革奠定了基礎。