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新城控股能否成為小萬達？|地產新周期④( 二 )

生活百科小萬達


商業地產行業的市場格局已經相當穩定了，新城控股為什么要進入？王振華又怎么篤定能干成？
其實，無論是做投資還是干實業 ， 甚至無論在哪個行業，都有那么幾條顛撲不破的永恒真理：不要把所有的雞蛋放進一個籃子；不要賺最后一個銅板……
每年賣幾百上千億的地產商們，看起來風光無限 ， 但利潤并不如想象中那么豐厚；而且大多是一錘子買賣，并不能做到細水長流 。
花無百日紅，人無千日好 ， 周期沉浮之中，地產商們戰戰兢兢，還是在小心翼翼地賺取行業的最后一點利潤 。
地產商如何多元化？肯定不是恒大和寶能躍躍欲試的造車業務 。
靠譜點的，地產集團們羅列的七大板塊、八大業務，諸如城市更新、代建等等，都是地產開發業務的變種 。
這幾年物業公司獨立成風，但這壓根不算多元化探索，頂多是地產業務的外延 ， 賣完房子后接著搞點物業服務 。
只有商業，才是離開發商們最近、最容易拓展、最適合與地產業務相結合的業務 。
這幾年大火的文旅地產，無論是特色小鎮還是冰雪主題，其實也是商業地產的變種、以旅游為賣點的商業地產 。
地產+商業，可以實現輕重并舉、長短期結合 ， 兼顧增長性與盈利能力，是房地產行業最接近完美的商業模式 。
王振華看到了萬達、華潤置地、龍湖商業模式上的成功，在地產開發之外，布局商業地產，逐步確立“兩輪驅動”的定位，10年落子了近200座吾悅廣場 。
新城控股發力吾悅廣場，代表了地產黑馬們 ， 在銷售規模之外，對這種相對成熟商業模式的追求 。當然，除了它 ， 這個名單還包括寶龍地產和龍光集團等 。
新城控股能否成為小萬達，這個問題背后的本質是，腰尾部民營房企 ， 還有沒有機會尋求轉型發展升級？
短期風險與長期挑戰
2019年實際控制人王振華鋃鐺入獄，新城控股被動去杠桿，沒想到陰差陽錯，讓公司2020年免于“三道紅線”的壓力，進而在2021年行業性的債務危機中獨善其身 。
然而 ， 2022年，地產開發板塊銷售疲軟，還是影響了公司商業板塊的發展 。
截至2021年底，公司在135個城市布局188座吾悅廣?。?已開業及委托管理在營數量達130座 。開業面積1248.38萬平方米，平均出租率97.63% 。
新城控股在2021年報中提出的計劃是，2022年新開業吾悅廣場及委托管理在營項目25座 。
但是，半年時間 ， 公司的項目數量只增加了1座 。2022年6月底布局189座、已開業及委托管理131座，開業面積降至1189.06萬平方米，出租率降至96.01% 。
近年，當萬達、華潤置地大肆抄底的時候，新城因整體承壓，并未增加土地儲備，未來幾年的增長速度，恐怕也很難保證 。
而且，當新城系面臨危機，原本逐漸成型的商業地產體系，也面臨著分崩離析的風險 。
為什么新城控股在行業內被稱為小萬達？因為 ， 2012年進入商業地產領域后，王振華先后挖來萬達商管的核心人物陳德力和曲德軍，接力掌舵吾悅廣?。純塘送虼錒慍〉納桃的Ｊ?。
公司層面，地產+商業相配合；商業地產運營層面，萬達廣場有萬達影城和寶貝王等主要引流業態，吾悅廣場也重點扶植了自己的星軼影城和多奇妙親子樂園 。
截至去年年中，星軼影城在全國擁有128家門店 。2021年，影城總觀影人次1941.9萬，分賬票房7.52億元，在中國影院投資公司中排名第七，僅次于萬達、大地、橫店、CGV、金逸和中影，排在幸福藍海之前 。
然而，新城發展準備將星軼影城低價賣給橫店影視及其關聯方，回收30億元現金 。

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