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新城控股能否成為小萬達(dá)？|地產(chǎn)新周期④

生活百科小萬達(dá)


新城控股能否成為小萬達(dá)？|地產(chǎn)新周期④

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新城控股能否成為小萬達(dá)？|地產(chǎn)新周期④

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斑馬消費(fèi) 楊柘
隨著2022年翻篇，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期切換的臨界期 。這幾年的跌宕起伏，給了我們什么樣的教訓(xùn)？
當(dāng)新周期來臨，房地產(chǎn)又將以什么樣的姿態(tài)重新扛起支柱產(chǎn)業(yè)的大旗？這個問題的核心在于：我們需要什么樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式？
新城系的探索頗具代表性 。它是地方房企全國化的典型代表；資本運(yùn)作也走在前列，地產(chǎn)開發(fā)主體在A股上市，控股股東港股上市 ， 還很早就分拆物業(yè)公司到港股上市；它的商業(yè)模式也很有觀察價值，地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動，重點(diǎn)布局低線市場搞差異化競爭 。
內(nèi)部沖擊、外部壓力包圍，各種陰差陽錯交織，如今的新城控股，還能實(shí)現(xiàn)自己的理想嗎？
新城控股能否成為小萬達(dá)？|地產(chǎn)新周期④

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商業(yè)撐起半邊天
2022年 ， 房地產(chǎn)行業(yè)處于歷史性低谷，百強(qiáng)房企近9成銷售額同比下滑，全年累計(jì)銷售規(guī)模同比降低41.6%，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處于歷史低位 。
前幾年學(xué)高周轉(zhuǎn)模式狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)黑馬們，一一馬失前蹄，新城控股也不例外 。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年新城控股操盤銷售金額920.6億元 ， 同比下降49.80%，連續(xù)第三年下滑；在地產(chǎn)銷售榜單中的排名，也早已跌出前十，從上年的第16位，下降至第19位 。
盡管新城控股2022年拿出了南京“西瓜換房”這樣的騷操作，也還是沒能挽救銷售，甚至因?yàn)闃I(yè)主維權(quán)鬧出了重慶掀沙發(fā)這樣的幺蛾子 。
不過，公司的收入和業(yè)績，暫時穩(wěn)住了 。2022年前三季度，新城控股營業(yè)收入617.54億元，同比下降43.41% ， 歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08% 。雖然也有下滑，但與房地產(chǎn)行業(yè)整體性的巨額虧損相比，已經(jīng)算是相當(dāng)難能可貴了 。
主要原因，就是新城控股旗下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 吾悅廣場 。截至2022年6月底，公司已在全國135個大中城市布局189座吾悅廣?。?開業(yè)面積1189.06萬平方米 。因此 ， 新城控股也在行業(yè)內(nèi)被稱為“小萬達(dá)” 。
2022年前11個月 ， 公司商業(yè)運(yùn)營總收入為89.87億元 ， 預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長 。去年上半年，吾悅廣場的整體出租率達(dá)到96.01%；公司商業(yè)板塊毛利率72.77%，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的16.12% 。
當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對新城控股業(yè)績的支撐 ， 與自己的老師萬達(dá)、華潤置地等，已經(jīng)很相似了 。
通過運(yùn)營全國的400多座萬達(dá)廣場，萬達(dá)商管2022年前三季度營業(yè)收入364.39億元、歸母凈利潤107.92億元 。同時，萬達(dá)地產(chǎn)去年操盤銷售額560.1億元 ， 同比增長86.20%，成為民營地產(chǎn)增長王 。
華潤置地的地產(chǎn)銷售雖然也出現(xiàn)了輕微的下滑，但2022年前11個月以商業(yè)地產(chǎn)為主的租金收入達(dá)到165.6億元，實(shí)際增長了14.4% 。
這暗淡里的一抹亮光，正是新城控股當(dāng)初尋求轉(zhuǎn)型路徑時，埋下的伏筆 。
地產(chǎn)+商業(yè)的奧秘
上世紀(jì)90年代初期，通過紡織業(yè)務(wù)賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產(chǎn)大亨的財(cái)富故事激勵下，跨入房地產(chǎn)行業(yè) 。
以常州為核心深耕江蘇多年，再到2009年將總部遷至上海開啟全國化，新城控股借助高周轉(zhuǎn)模式一路躍升 。
2012年，在王振華的老家江蘇常州，常州武進(jìn)吾悅廣場和常州吾悅國際廣場相繼亮相，開啟了新城控股的商業(yè)之路 。
彼時 ， 萬達(dá)廣場已經(jīng)更新了三代 ， 華潤置地十年商業(yè)探索 ， 萬象系列基本成型，凱德、新世界等，也早已占據(jù)了各大核心城市的頂級商圈 。

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