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提前還款|其實，這才是未來2年買房的正確方式( 二 )

貸款二手房


第二個問題是現在買還是過一段時間買，中介說還要漲，也說不清為何漲？但是我觀察目前還好，看新聞說年后相對穩定，家里人要慢慢看，也許房價回落了?？晌矣謸脑贊q，一年又白干了。加上契稅又漲2個點。
第三個問題是長遠看，總房價選擇有壓力的一檔？還是選擇壓力小些的檔？
回答：我更看好方案一，剛需+預算有限，我建議你把重心還是放在改善個人自住上面，買康橋電梯次新。

曹路不是特別看好，因為浦東的發展重心在南側，在前灘和世博、以及中區的張江，北區相對來說存在感比較少。

浦東4大集團里面，陸家嘴>張江>金橋>外高橋，從發展能級上就能感覺得地勢差異。

所以我的建議是：
1、剛需一定要選擇離家近和住得舒服。相比之下康橋次新更適合居住。

2、剛需現在就買吧，不要太在乎擇時，上海房價肯定還會上漲，下跌可能性不大，最多橫盤。

3、傳統的居住區，400萬以內適合居住而且漲幅不錯的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

4.如果家庭經濟收入一般，不建議壓力太大，人生容易走形，也會降低生活品質。


提問：星叔，想問一下，成都投資如何買房，子彈150萬，二套，有一套北三環按揭房還有10萬貸款自住，不考慮學位，如能投資兼顧養老就更好了，請推薦一下。
回答：現在成都的二手剛需市場回暖已經很明顯了，后面房價會不會上漲要看接下來二手房成交數據穩不穩定，如果只是一兩個月井噴，之后成交量又下降了，那就是曇花一現，對價格影響也不大，除非是成交量連續幾個月放量，那價格就會反彈。不過也不用太擔心，畢竟有些二手房限價還在，現在成交的二手房大多都是低于或和指導價相差不大，要是房價繼續上漲，就會轉向新房市場，畢竟成都的成交主流還是新房，可選擇性多。而且和新房相比，二手房性價比太低了，首先是限價，首付門檻大大提高，另外增值稅要五年才免征，一套200萬的房子，要多交約10萬的稅。這些購房成本加起來，新房都可以加多一個房間了。不僅是成都，但凡經過二手房限價的城市，元氣已經大傷，只要銀行貸款是根據參考價執行這一點不放松，二手房成交就很難談得上“大漲”。但降準后，成交量回暖，筍盤肯定是沒有之前那么多?，F在二手房掛盤滿天飛，我覺得就是議價的好時機，要是遇到過五年，同時又低于指導價的次新房，別糾結，趕緊上車！可以先還清北三環貸款再買首付比例低一點。如今成都樓市分化的情況下，配套成熟的主城區，價值基礎更為穩固，抵御風險的能力更強。如果選到近地鐵盤，房子升值潛力相對來說比較大，尤其是地鐵盤+學區盤的升值潛力，比其它盤的升值潛力也會大得多。



提問：星叔，我預計明年年底上海置換房子，現在住的房子還有公積金貸款沒還掉，然后當前公積金余額每月都清0，想請教下現在我有沒有必要提前把公積金貸款給還掉，然后攢一年的公積金余額，為置換的房子申請公積金貸款做準備。
回答：公積金提前還貸后能再次貸款。不過再次貸款買房算二套買入,首付6--7成,貸款利率上浮1.1倍。契稅是全額契稅3%沒有優惠,有的地方規定,公積金貸款還清半年之后,才可以再次申請,所以,以你本地規定為準。

公積金不建議提前還款主要是因為提前還款需要支付一筆違約金,一般來說貸款一兩年之后提前還款,就會收取貸款本金的2%作為違約金,最低是20000元;

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