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房地產行業|新房二手房房價降溫嚴峻，4個信號爭議大，2022年樓市會逆轉嗎？

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房地產行業|新房二手房房價降溫嚴峻，4個信號爭議大，2022年樓市會逆轉嗎？

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房地產行業|新房二手房房價降溫嚴峻，4個信號爭議大，2022年樓市會逆轉嗎？

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2022年 ， 樓市是不是還是一直遇冷呢？很多人保持認可 ， 原因是2021年的樓市環境太“冷” ， 根據中指院統計顯示 ， 2021年百城新建住宅價格累計上漲2.44% ， 為近七年最低水平 。 二手房出現了價格環比漲幅快速收窄 ， 四季度以來環比連續下跌的現象 ， 以最近國家統計局公布的房價變化來看 ， 11月 ， 70個大中城市房價新房房價上漲僅有9城 ， 二手房僅有3城 ， 房價指數環比下跌持續了3個月 ， 且跌幅在擴大 。

2021年房價降溫下 ， 放眼2022年 ， 4個信號也同樣延續了大家的擔憂：
第一 ， 房企債務壓力大
根據統計 ， 房企將在2022年迎來海外債到期高峰 ， 超3500億元的海外債融資總額 ， 而現如今國家實施了三道紅線和劃五檔的要求 ， 房企融資渠道收緊 ， 錢從哪里來 。
第二 ， 頭部房企轉行風向的帶動性
恒大要在10年間轉行做新能源汽車 ， 這是去年提出的企業未來的發展目標 ， 也就是說2022年可能就是10年計劃的開端 ， 綠地要改行做基建 ， 還有部分房企涉足醫美等領域 ， 頭部房企紛紛開始拋棄房地產 ， 作為風向標 ， 他們撤離很難不影響其他同行 。

第三 ， 舊改和保障房入市加速實施
2021年11月 ， 商品房銷售面積和銷售額上漲繼續走低 ， 房住不炒實施效果顯著 ， 今年舊改范圍達到了5.3萬個老舊小區 ， 超過了往年水平 ， 2022年范圍可能會更大 ， 目前已經有重慶市宣布2022年舊改計劃 ， 將改造老舊小區改造1277個、3089萬平方米、涉及群眾29萬戶 。 去年有北京、廣州等多城市推進百萬保障房入市 ， 2022年大量便宜的住房進入市場 ， 市場房源過剩問題可能會更嚴峻 。

第四 ， 生育率走低
近期 ， 2021年統計年鑒發布 ， 有14個省份公布了2020年出生率數據 ， 10省跌破1% ， 戶籍人口第一大省河南的出生人口首次跌破了100萬大關 。 炒房時代過去后 ， 剛需是購房主力軍 ， 而他們買房的動力主要來自于結婚和生育 ， 生育率都降低這么多 ， 買房動力顯然不足 。
看到這些條件 ， 不少人越來越擔憂樓市遇冷 ， 早買房將高價接盤房子 ， 那是不是說還是不買房更安全呢？我覺得有些人看問題有些局部化 。
首先 ， 數據從收集到統計 ， 再到公布需要時間 ， 現在生育率下跌問題 ， 統計的是2020年的 ， 而2021年5月份國家放寬了三胎生育 ， 隨后多城市出臺了配套福利待遇 ， 包含延長產假 ， 生育假 ， 還延長了男性陪產假 ， 增設育兒假 ， 提供真金白銀的生育補貼 ， 以此來解救生育寒冬 ， 所以2022年可能會有更多城市陸續出臺各種福利政策 ， 吸引人口涌入 ， 提高購房力和消費力 ， 有福利刺激下 ， 剛需購房觀望心理防線會松動很多 。

其次 ， 金融融資松綁 。 雖然說樓市政策在收緊 ， 但也不是真的讓房企沒有解困機會 ， 2021年年底 ， 銀行對金融嚴控松動是明顯的 ， 比如對房貸額度提高 ， 給地方銀行調整放款的空間 ， 多家房企宣布銀行間市場發債計劃 。 雙管齊下 ， 通過刺激個人購房 ， 讓房企從銷售房產 ， 發債回血來保證企業正常運營 。
再次 ， 舊改的目的不是說讓大家不買房 ， 而是讓大家別囤房炒房 ， 受結婚和生育影響 ， 房子仍然需要去買 。 保障房主要還是一種租賃房產 ， 面向的還是流動人口 ， 但他們以后要結婚生育 ， 不可能永遠停留在租房階段 ， 只是一種過渡房 ， 除了打算真的一輩子租房住的人 ， 多數人不會因為保障房就真的放棄買房 。

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