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青島市|這一進一退，暗藏著青島樓市的巨變！

樓市棚戶區改造青島市

【青島市|這一進一退，暗藏著青島樓市的巨變！】青島市|這一進一退，暗藏著青島樓市的巨變！

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青島市|這一進一退，暗藏著青島樓市的巨變！

棚改 ， 是對老建筑拆除后重建 ， 可以增加買房客源 ， 也可以蓋更多的房子 ， 對于城市來說是增量擴張 。
舊改 ， 是對老建筑的翻新改造 ， 沒有新增買房客源 ， 也不能新增房源 ， 對于城市來說是存量調整 。
所以說 ， 棚改更容易出成績 ， 也更受老百姓的歡迎 。 近二十年來 ， 棚改對我國城市面貌的革新、房地產的壯大、經濟的高速發展都起了重要的作用 。
對于青島來說 ， 同樣是這樣 。
可如今 ， 青島一邊對棚改按了暫停鍵 ， 一邊又對舊改按了加速鍵 ， 意味著青島樓市的玩法已經發生了根本的變化 。
01 舊改加速鍵
昨天（1月12日） ， 青島住房和城鄉建設局等部門公布《2022年青島市城鎮老舊小區清單》 。
2022年 ， 青島計劃改造城鎮老舊小區318個 ， 涉及居民約9.3萬戶 ， 戶數位居全省第一 。 改造體量較2021年增加102個小區、2萬多戶 。
我把近三年青島的舊改數量統計在了下表：

可見 ， 青島的舊改數量逐年大幅增加 ， 2022年是2020年的3倍 。
在數據的背后 ， 是相關部門對舊改的支持 。
早在2020年4月國家就提出 ， 要加大城鎮老舊小區改造力度 ， 推動惠民生擴內需等 。 2020年7月20日又發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》 ， 開始全面推進城鎮老舊小區改造 。
青島在2019年成為老舊小區改造試點城市 ， 并提出到2025年 ， 要對2005年之前的房屋基本改造完成 。
青島市住房公積金管理中心2020年發布《青島市關于城鎮老舊小區改造提取住房公積金有關事項的通知》 ， 支持職工提取使用住房公積金用于老舊小區改造和既有住宅加裝電梯 。
2021年12月28日 ， 青島發布《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》 ， 對低效片區再開發 ， 這一點我在《青島樓市迎來歷史最大變化 ， 將利好這8個區域！》一文中已經分析過 。
《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》恰恰是青島舊改的加速鍵 ， 這一點從青島2022年計劃舊改的數量也能看得出來 。

02 棚改暫停鍵
《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》是舊改的催化劑 ， 卻也是棚改的終止劑 ， 由此棚改被按下了暫停鍵 。
棚改 ， 是一種立竿見影又簡單粗暴的城市發展路子 ， 雖然對城市城貌改善、經濟發展起到了巨大的作用 ， 但也產生了較多的拆遷事件 ， 更嚴重的是讓少部分人一夜暴富 ， 大大助漲了房價 ， 與我國房住不炒、共同富裕的方向不相符 。
所以 ， 舊改代替棚改是必然 。
對于青島來說 ， 這種改變十分明顯 。 上面說過近三年舊改數量直線上升 ， 而棚改數量卻是逐漸大幅下滑：

2016年時 ， 青島還有60522套的棚改計劃 ， 到了2022年卻只有2551套 ， 前者是后者的23.7倍 。
換個說法是 ， 2016年僅棚改就能至少增加6萬個買房者（含回遷） ， 他們拿著大筆的拆遷款可以滿青島的買房；而在2022年 ， 卻只有2551個 。
棚改數量的急劇減少 ， 舊改數量的快速增加 ， 必將對青島樓市產生巨大的影響 。
03 對青島樓市的影響
我在《青島樓市的困難 ， 遠比我們想象的要嚴重！》中曾經分析 ， 青島目前有29.5萬套的新房庫存（取得預售證未銷售） ， 而近五年間青島又剩下了3148萬平方建筑面積的土地 ， 換算成房子是27.6萬套 ， 可以說青島商品房積壓嚴重 。

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