來自圖蟲創意
房企們正在努力規避可能出現的債務風險。
近期，包括榮盛發展、陽光城、上坤地產等企業就臨期美元債先后與債權人達成交換要約，獲得一定的債務“緩沖期”。
這些企業是行業“大浪淘沙”中的縮影，債務大潮面前，尋求展期、交換要約成為行業高頻詞，大家都在盡量保證不被卷入潮水之中。
2021年以來，隨著融資環境的持續收緊，房企現金流承壓，選擇進行債務交換要約的企業數量明顯增多，規模也明顯增長。安信證券數據顯示，去年全年共15家房企的20只地產美元債進行交換要約，規模達83.2億美元，為近5年來最高水平。
這一情況在2022年仍在持續。從目前的情況來看，對美元債進行交換要約似乎是債務雙方選擇度最高的方案，但即便如此，也并非所有的企業都能順利達成協議。
在同策研究院研究總監肖云祥看來，交換要約最難的環節在于否能“打動”債權方，“交換要約若失敗，意味著公司很大程度上不能按時償還債務，后期或將面臨債務重組”。
多家企業獲得債務緩沖
據悉，交換要約的方式分為平價交換、溢價交換兩種。
平價交換即交換前后債權人持有的現金+債券總規模不變，對同意交換要約債權人的補償通常為調升票面利率；溢價交換則指交換后債權人獲得的現金+新債券金額大于交換前，用于對同意交換的債權人的補償。
以榮盛發展為例，其于1月10日公告表示，在現有票據持有人的支持下，公司兩筆美元票據交換要約已經成功完成，現金結算資金已轉入相關賬戶。
該公司的交換要約涉及兩筆債券，其中一筆于2022年4月24日到期，總額5億美元，年利率8%；另一筆到期日2022年1月18日，總額3億美元，年利率8.95%，二者合計存續規模7.8億美元。
上述兩只美元債的最低交換比例均為本金的85%，將進行交換的新債券分別為2.5年期的美元債和364天期的美元債。其中，2.5年期的美元債制定了更為細致的兌付“進度條”，第1年需兌付20%，第2年40%，第2.5年則兌付剩余的40%。同時，兩只新債券的票息率均將提升至9.5%，每半年付息，進行交換要約票據持有人的指令費也將從協議中規定的合格限制性票據本金總額的0.5%增加至1.5%。
可以看出，交換要約后的新債券在各方面的條款都設置得更為嚴苛。肖云祥告訴《國際金融報》采訪人員，為緩解即將到期的債務壓力，交換要約一般會附加相應的代價，比如提高新債券的利率等。
有數據顯示，為提升債權人的交換意愿，2021年的美元債溢價交換的占比明顯增多，由2021年以前的33%明顯上升至52.9%，平均溢價率也由1.6%微增至1.7%。
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖亦直言，在美元債交換要約的磋商談判中，債務人多會上調利息或提供更多的抵押品，“額外的抵押很重要”。
陽光城深諳此道。
2021年11月，其對旗下3只美元債進行交換要約，新舊債券以1：1交換，新債券的票面利率為10.25%，并于2022年9月15日到期。同時，達成交換要約的票據持有人每1000美元原票據本金可獲得25美元的現金償付。整體來看，陽光城以更高的利息為其美元債爭取了不到一年的時間。為“打動”債權人，該公司拿出的“誠意”不止于此。其母公司為交換要約后的新票據提供了擔保，同時母公司實控人林騰蛟亦提供了個人擔保。
中證鵬元資深研究員史曉姍曾在報告中指出，境內企業負債管理的主動性弱于境外市場，債務的償還通常是到期兌付，在臨到期時才準備兌付資金，給予債務人和債權人的操作空間有限，“臨到期再采取措施，往往需要更大的交換代價。”
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