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郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷( 二 )


【 郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷】12月初，公司約60億的內部理財宣布爆雷，并公布延期兌付方案，其中包括以房抵債。
伴隨公司爆雷，公司銷售額不出意外出現斷崖式下滑。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


2021年半年報顯示，中國奧園的凈負債率80.7%，現金短債比1.3倍，剔除預收賬款后資產負債率78.5%，踩中“三道紅線”中的一條。
中國奧園一年內到期有息負債合計517億元，貨幣資金683億元，如果考慮現金受限制情況，中國奧園還有411億元的“貿易及其他應付款”。
從“三道紅線”來看，中國奧園的似乎沒有那么悲觀，但其實賬上的現金捉襟見肘。
和前幾年的高速增長相比，中國奧園的銷售表現判若兩人。2015到2019年，中國奧園的合約銷售金額復合增長率達67%，在2019年一舉突破千億大關，2020年成功躋身TOP30強陣營。
但全面沖刺規模的同時，以收并購作為重要擴張模式的中國奧園，債務率也快速提升，并且規模和利潤之間的矛盾越來越明顯。
2020年，中國奧園毛利率為25.1%，同比下降4.6個百分點。到了2021年中國奧園毛利率繼續微降到25.0%。其盈利指標也出現了下滑的趨勢。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


來源：中國奧園半年報
到2021年三季度，中國奧園合同銷售額累計約人民幣985億元，較2020年同期還增長18%。而到了2021年年底，其合同銷售金額約人民幣1210.3億元，同比轉為下跌約9%。
也就是說去年四季度的10、11和12三個月一共就賣了225億元，具體來看每個月分別銷售101.3億元、71.5億元和52億元。其中12月已經跌到冰點，同比跌幅達到73%。
12月2日，中國奧園正計劃出售位于中國香港葵涌的一棟活化工廈。
中國奧園經營的問題在資本市場得以體現，其股價自2021年6月以來加速下跌，從高位的8.31港元跌到20日的1.63港元，跌幅高達79.95%。市值不到48億港元，與1200多億人民幣的銷售規模相比，反差巨大。
可以看出在2021年11月和12月，有一波明顯的放量下跌，那時進場的股民估計要難受很久了。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


這也是在提醒投資人，不要輕易進入有資金壓力的民營房企股票，以免成為最后一波接盤俠。


奧園歷史

與絕大多數珠三角的民營企業家類似，奧園集團創始人郭梓文也是從一窮二白開始創業的，最早承包困難國企，后來開始整合政府資源，郭老板從最初的承包開始，只用了短短7年就成為中國“復合地產第一人”。
1991年郭梓文到處借錢，籌得了5萬元接手了廣東番禺建安裝飾公司，該公司彼時負債累累、瀕臨倒逼，郭老板憑著其能吃苦、敢闖敢拼拿下了市場，賺到了人生的第一桶金。
之后又承包了一家叫做梅山建設的公司，從爛尾項目金業別墅花園開始正式進軍房地產開發行業。
1998年，郭梓文開始將地產項目與體育結合。其在番禺洛溪大橋邊有200多畝農地。為了與周邊的開發商形成競爭優勢，同時在廣州房地產行業打出名聲，提出了“運動就在家門口”的概念，將”金業體育花園”更名為”廣州奧林匹克花園”。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


據郭梓文自己陳述，“那時候請朋友吃飯唱歌，他們已經沒興趣了。但請他們打球卻很愿意。而且周末我看廣州體育場館塞滿了人，才想到這里面一定有什么市場。”

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