1. 首頁 > 云知道 > >

郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷

最近房地產界的好消息好像不斷，暖風頻吹，先是傳聞國企注資民企，接著承債式并購貸款不再計入“三條紅線”，20日上午又宣布5年期LPR21個月來首次下調。
在這一套組合拳下，市場的預期能否改變，房地產市場、房地產企業是不是會逐步活過來？還是一個未知答案。


宣布違約

1月19日晚間，一則消息攪動了房地產界和資本市場。
中國奧園發出一則出乎市場和投資者的意料的公告，稱經審慎考慮流動性狀況，將不會為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付余下本金及最后一期利息；
此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據項下的最新一期利息。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


更關鍵的是，中國奧園同時提示，其所有其他境外金融負債項下將發生(或已發生)違約事件，也就是說后續更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無力償還。
這件事最為特殊的在于，中國奧園不僅未曾提前就即將于本周到期的美元票據發起任何要約收購，且在到期日尚未來臨之前就先公告違約，這樣的態度和做法顯然也與其他房企有別。
在官宣違約之后，中國奧園即將進入債務重組階段。
需要留意的是，中國奧園并未在公告中披露重大進展是為何事。從公告中，尚未看到中國奧園在自救方面有任何正向的反饋。


早有端倪

2021年10月26日，在深圳舉辦的第十一屆中國價值地產年會上，中國奧園憑借穩健經營、高效發展，在年會上公布的“2021中國地產上市公司品牌價值榜TOP100”榜單中位列17名，躋身20強。
具有諷刺意味的是，當年10月份多家評級公司對于中國奧園的后市發展，以及未來債市兌付情況評價消極，并不看好。各大國際評級巨頭就對中國奧園預警并下調評級，導致其不斷上演“股債雙殺”，進入11月評級下調更為密集，一個月內下調了五次。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


11月初，國際評級機構惠譽認為中國奧園的財務靈活性會不斷下降，宣布將中國奧園的長期外幣發行人違約評級從“BB”下調至“B+”，展望“負面”。將中國奧園的高級無抵押評級及其未償付美元高級無抵押票據的評級從“BB-”下調至“B+”，回收率評級為“RR4”。
11月16日，標普將中國奧園集團的長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，并將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC-”。
11月17日，“19奧園02”下跌34.38%，盤中更是兩次觸發臨時停牌。18日“19奧園02”繼續下跌并再次觸發臨時停牌，跌幅一度達到27.07%。兩天內該債券跌幅超過了50%。
郭梓文|驚爆！又一家房企暴雷


12月2日，中國奧園公告，評級下調導致若干境外融資觸發違約條款。本金總額為約6.512億美元（約合人民幣42億元）的融資因評級下調而要求償還。
中國奧園在境外存續的美元債有10只，存續規模約29億美元，正常是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。


現金枯竭

在經營層面，中國奧園早就受到流動性緊張的影響。截至2021年12月31日，中國奧園未經審核物業合同銷售金額約人民幣1210.3 億元，同比下跌約9.0%。
流動負債來看，奧園在銀行及其他借款407億元，優先票據及債券109.96億元；非流動負債方面，銀行及其他借款394.78億元，優先票據及債券201億元。加上長短期的租賃負債約8億元，有息負債合計達到1121億元。

推薦閱讀