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龍湖智創(chuàng)|不一樣的物管“巨輪”，龍湖智創(chuàng)生活沖刺港股

資本市場(chǎng)龍湖

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：童潔
龍湖智創(chuàng)|不一樣的物管“巨輪”，龍湖智創(chuàng)生活沖刺港股

2021年，一度叱咤資本市場(chǎng)的物業(yè)股進(jìn)入調(diào)整通道，但就是在這樣一個(gè)看似低迷的行情中，龍湖看到了上市的機(jī)遇。
1月7日，龍湖向港交所遞交了一份上市申請(qǐng)資料，向資本市場(chǎng)展示了一個(gè)全新的品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，嘗試開(kāi)啟一段新的旅程。
為了分拆上市，龍湖已經(jīng)做了一年的準(zhǔn)備。從資料來(lái)看，龍湖智創(chuàng)生活并非尋常以為的“物管”公司，這一次，善于整合的龍湖將原有智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)的核心能力融合在一起，最終形成 “物管+商管”的輕資產(chǎn)旗艦平臺(tái)。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，龍湖智創(chuàng)生活的商業(yè)模式主要分為三個(gè)板塊：居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公及城市服務(wù)，無(wú)論是規(guī)模還是業(yè)務(wù)模式，在行業(yè)中均處于頭部位置。
在億翰智庫(kù)看來(lái)，眼下，類(lèi)似龍湖智創(chuàng)生活這樣存在差異性的平臺(tái)正值上市的好時(shí)機(jī)?！氨M管此前資金已陸續(xù)抽離物業(yè)板塊，但當(dāng)前資本對(duì)于物業(yè)行業(yè)多持冷靜觀望的態(tài)度，對(duì)于標(biāo)的的選擇標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)苛，龍湖創(chuàng)智生活對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)驚喜，資本往往愿意流向這些大而穩(wěn)、有故事的企業(yè)?！?br /> “巨輪”起航前十強(qiáng)房企中，尚未完成分拆物業(yè)上市的房企已經(jīng)不多，龍湖則是其中一員。也是因?yàn)辇埡恢币灾?jǐn)慎和穩(wěn)健著稱(chēng)，外界對(duì)其新打造的龍湖智創(chuàng)生活充滿好奇和期待。
物業(yè)與商業(yè)強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合注定了龍湖智創(chuàng)生活將是一艘擁有龐大體量的巨輪。
據(jù)龍湖智創(chuàng)生活的招股書(shū)顯示，截至2021年12月28日，其在管面積約2.5億平方米，合約面積及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米。
不過(guò)，在以“管理”為核心的領(lǐng)域，盈利能力才是判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的終極指標(biāo)。根據(jù)招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)，龍湖智創(chuàng)生活2019年-2021年9月期間，營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)，分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤(rùn)分別達(dá)到6.81億元、9.31億元、11.3億元。
值得一提的是，億翰智庫(kù)做過(guò)一項(xiàng)研究，近幾年來(lái)，物業(yè)企業(yè)也在不斷增強(qiáng)自身內(nèi)驅(qū)力，提出關(guān)于利潤(rùn)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)指引，其中，商業(yè)物業(yè)憑借其高收益的優(yōu)勢(shì)，成為物業(yè)企業(yè)提升盈利能力的重要賽道。
而商業(yè)是龍湖的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”，其涉足已有二十個(gè)年頭。在此之前，商業(yè)投資被龍湖視為住宅開(kāi)發(fā)之外的第二航道，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，其構(gòu)建了優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心組合，在整個(gè)集團(tuán)有著舉足輕重的地位。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活運(yùn)營(yíng)服務(wù)60個(gè)購(gòu)物中心，合計(jì)面積580萬(wàn)平米，服務(wù)超過(guò)13000名租戶。于2019年、2020年及2021年前9個(gè)月，在管購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額分別約為267億元、305億元及446億元。
此外，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活已就128個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約，總合約建筑面積為1220萬(wàn)平方米。其中，60個(gè)在管建筑面積580萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心已開(kāi)業(yè)，余下68個(gè)購(gòu)物中心預(yù)計(jì)于2022年至2025年期間開(kāi)業(yè)。
也就是說(shuō)，商管與物管合并將為龍湖智創(chuàng)生活帶來(lái)更多的想象空間，基于購(gòu)物中心網(wǎng)絡(luò)，龍湖智創(chuàng)生活可以推動(dòng)不同業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，以此觸達(dá)更豐富的產(chǎn)品、服務(wù)、便利，從而提升客戶滿意度與忠誠(chéng)度。
中信證券研報(bào)中提到，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)龍湖的意義不只是資產(chǎn)，更是培育商管能力的孵化器，隨著公司開(kāi)始探索委托管理其他業(yè)主的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)一二線城市的定位，超過(guò)絕大多數(shù)同業(yè)的規(guī)模，都將成為公司商管業(yè)務(wù)價(jià)值的保證。
事實(shí)上，龍湖智創(chuàng)生活強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力已經(jīng)在招股書(shū)中得到體現(xiàn)。截至2021年前三季度，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)對(duì)收入的貢獻(xiàn)率從11%提升至22.6%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)毛利率為35.3%，超過(guò)住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)25.4%的毛利率水平。

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