自1998年我國全面實施住房制度改革以來，樓市已經(jīng)走過了二十余年，這期間我國房地產極度繁榮，人們的心態(tài)也從以前的分房快速轉變?yōu)樽约嘿I房。不管是自己有錢還是借錢的，基本上能買房的都已經(jīng)買了，因此，從目前來看我國的住房需求已經(jīng)接近飽和。
【 樓盤|房子已供大于求，為何還是有很多人在買房？售樓人員說出3大原因】
2020年央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示我國的住房擁有率已經(jīng)達到了96%，其中有一套房的家庭占比58.4%，兩套房的家庭占比31.0%，三套房及以上的家庭占比10.5%，戶均擁有住房1.5套。住房擁有率如此之高，意味著現(xiàn)在剛性購房需求不那么龐大了，這影響了新建商品房的銷售，導致我國樓市庫存量非常大。2020年11月19日，上海易居房地產研究院發(fā)布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，截止2020年10月，我國百城新建商品住宅庫存總量約為5.02億平方米，同比增長了8.1%。與庫存總量增加相對應的，是成交量的下跌。2021年1月4日中指研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產市場交易情報（2020年）》顯示，2020年我國樓市總體成交量比2019年下跌了1.37%。
從數(shù)據(jù)上看，目前我國的房產已經(jīng)是供大于求，沒有那么多的接盤者，再開發(fā)新房子都不好賣了。不過數(shù)據(jù)歸數(shù)據(jù)，我們去售樓處就會看到，各個樓盤開盤時照樣是人擠人，房產中介照樣在朋友圈發(fā)一些開盤即售罄的消息，買房的人看起來還是那么多，房子還是不夠搶。這是什么原因呢？有一位售樓處的工作人員透露了，這里面有3大原因，開發(fā)商一般不告訴別人。樓盤都會提前蓄客蓄客是每一個樓盤售樓處都會玩的套路，一是先提前廣而告之，吸引客戶，二也是怕開盤時客源太少了多尷尬。一般蓄客都會花好長時間，又是報名又是交定金鎖房源的，不僅開發(fā)商自己的置業(yè)顧問會發(fā)掘客源，很多中介人員也會參與其中，而且一般會許以不小的優(yōu)惠額度來打動客戶。積累了足夠多的預訂客戶后開發(fā)商才會考慮開盤時間，所以有時候開盤就是走一個過場而已。
蓄客是一種精準挑選客源的方式，一般到訪率都很高，而且不少樓盤開盤時間都會選在休息日，方便客戶帶來家人一起過來看房。一些實力強大的開發(fā)商，會將售樓處打造得跟游樂園一樣，吃喝玩樂一條龍服務，非常受有孩子的家庭歡迎，購房者也樂意帶家人過來。同時，蓄客還會制造一種房源緊缺、沒開盤就要售罄的緊張感，讓那些原本還在觀望的人放下猶豫，不買也要趕來看看。如此一來，開盤時售樓處就會出現(xiàn)很多的購房者，也營造出一種樓盤很受歡迎的氛圍。
請房托來冒充購房者“托”存在于很多行業(yè)，售樓處也不例外。請托的主要原因是怕開盤時人少了氛圍冷冷清清，樓盤開盤最喜歡的就是熱熱鬧鬧，人在這種熱鬧的氛圍中更容易掏錢下單。因此，不少置業(yè)顧問和中介有帶看量的任務在身，帶看客戶不達標還會面臨懲罰，這些從業(yè)人員就會邀請一些親屬朋友過來冒充購房者，同時開發(fā)商也會招聘一些臨時工來填充人數(shù)。
房托不會買房，他們會在真正的購房者旁邊假裝看房和買房，制造緊張感，讓購房者感覺這個房源很搶手，再不買價格就要漲了，或者就要售罄了。這種饑餓營銷容易讓人心急，心急就會沖動下單，對開發(fā)商來說，只要你掏錢那就好辦了，想從開發(fā)商手里往回拿錢，那是真的難！現(xiàn)在還發(fā)展出了新型房托——主播。開發(fā)商會邀請很多知名主播到售樓處去直播，這樣的傳播范圍還更廣泛呢。所以我們去售樓處看房時，不要以為那烏泱泱的人群都是購房者，真正的購房者可能都沒幾個。
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