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房地產行業|行業新范式：“規模為王”終結“高質量”房企突圍

房地產行業高質量發展

房地產行業|行業新范式：“規模為王”終結“高質量”房企突圍


中國房地產的狂飆時代 ， “規模論”曾被迷戀高杠桿高周轉的房企奉為圭臬 。 但隨著去年下半年調控政策加碼 ， 個別高杠桿房企密集陷入困境 ， 整個市場釋放出規模范式終結的明顯信號 。 中國房地產的“舊時代”已不可挽回 。
加速出清帶給行業陣痛之際 ， “高質量發展”成為房企共識 。 從去年底調控政策糾偏以及最近住建部對2022年房地產工作定調來看 ， 除了繼續保持調控之外 ， “推動住房和城鄉建設高質量發展”已是今年的關鍵議程 。
從長遠發展邏輯來看 ， 房地產行業整體分化將進一步加快 。 財務風格穩健且具有產品優勢的房企 ， 將持續放大自身優勢 ， 在行業角逐中具有更強的戰斗力 。
“規模為王”成為歷史
2021年以來房地產調控持續升級 ， 長效監管機制不斷強化 ， 倒逼房企從高增長向穩增長轉型 。 越來越多的房企意識到 ， 實現有質量的增長才是房企跨越地產新周期的必備能力 。 可以佐證的是 ， 2022年起 ， 碧桂園、龍湖已經不再公布全口徑銷售額 ， 轉而公布權益銷售額 。
從銷售和經營數據看 ， 以“自律”聞名的龍湖早就實現從高速增長到有質量的增長 。
克而瑞數據顯示 ， 2021年規模房企銷售增速出現負增長 ， 平均目標完成率不到90% ， 明顯低于過去三年105%以上的平均水平 。 但是 ， 也有一些質地優良的房企在房地產行業增速下降的背景下實現穩健增長 。 其中 ， 龍湖集團實現合同銷售額2900.9億元 ， 同時其回款率仍維持在超90%的行業高位 。 克而瑞數據顯示 ， 今年前2個月 ， 龍湖權益銷售金額達到130.7億元 ， 位列房地產行業頭部 。
“三道紅線”實施后 ， 個別房企的信用風險改變了房地產行業長期以來規模越大 ， 融資越容易的行業規律 。 金融機構對房企的避險情緒提升 ， 一度導致房企的融資受到限制 。
不過 ， 經營狀況良好、內控機制相對完善的房企很快打開了融資不暢的局面 。 其中 ， 龍湖作為唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企 ， 在去年12月10日發行了一筆10億元規模15年期的中期票據 ， 年息僅3.7% 。
國信證券認為 ， 房地產行業的陣痛期還將持續 ， 在這個階段 ， 經營穩健、財務健康的大中型房企由于手頭現金相對寬松 ， 既能抓住土地市場機會修復利潤表 ， 又能獲得金融機構認可保障融資 ， 將充分受益 。
規模房企向品質房企轉型
“三道紅線”實質托管資產負債表后 ， 房企以有息負債撬動銷售規模的方式行不通了 。 一家穩健的房企 ， 必然追求規模、負債與利潤“不可能三角”的平衡 ， 實現財務安全、成長性與業績水平的長期均衡發展 。 以龍湖為參考 ， 我們可以得出品質房企需要具備的條件：
經營上沒有大問題 ， 杠桿的使用較為克制 。 隨著“三道紅線”政策出臺 ， 通過高杠桿撬動高規模的公司已經有多家陷入現金流危機 。 其余暫時沒有“暴雷”的房企也處于管理和經營調整期 ， 比起“高質量發展”更多需要考慮“活下去”的問題 。
龍湖經營能力的穩健 ， 使其成為了業內最佳財務表現的房企之一 。 截至2021年上半年 ， 龍湖剔除預收款后的資產負債率68.3% ， 凈負債率46%、在手現金994.7億元 ， 現金短債比5.48倍 ， 是為數不多滿足監管要求、“零踩線”的民營房企 。
具備全能競技的能力儲備 。 目前的土地市場 ， 單純住宅用地已經很少出現 ， 配建商業、教育、公園等增進城市資源節約利用的地塊才是房企下階段開發的重點 。 只會做住宅的房企在以后的競爭中會被逐漸淘汰 。

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