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房價|避免投機，買房需要追求基于價值的安全邊際

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房價|避免投機，買房需要追求基于價值的安全邊際

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買房投資決策是否正確 ， 其實取決于未來房價的走勢 ， 如果未來房價上漲 ， 那么就應該買入 ， 如果未來下跌 ， 那么就應該不買 ， 或者需要的時候再買 。

【房價|避免投機，買房需要追求基于價值的安全邊際】但是我們有能力去預測房價的走勢嗎 ， 很難 ， 房價走勢受很多因素的影響 ， 有主觀的因素 ， 也有客觀的因素 ， 有長期的因素 ， 也有短期的因素 ， 去預測房價未來的走勢 ， 反倒不如去評估一個城市房產的內在價值 ， 更加可行一些 ， 然后基于價格與當下和未來內在價值的比較綜合判斷買入房產是否有足夠的安全邊際 。
對于沒有足夠安全邊際的房產 ， 堅決不買 ， 哪怕近期看漲 ， 也不應該在情緒的裹挾下購買 。



那么 ， 如何對一個城市房產的內在價值進行評估呢 ， 在眾多評估模型中 ， 租售比和房價收入比是兩個比較容易使用 ， 也相對有效的模型 ， 租售比=城市每平方米房租月均價/每平方米二手房均價 ， 合理的范圍大概在1：200~1：300之間 ， 通俗的表述為 ， 通過200~300個月的租金能回收房產的全部價值 ， 房價即處于合理區間 。 房價收入比=城市每平方米二手房均價*人均住房面積/人均可支配收入 ， 人均住房面積取40平方米 ， 房價收入比合理的范圍在10~20之間 ， 城市量級越高 ， 房價收入比的合理值越大 ， 買房的壓力越大 ， 通俗的表述為 ， 購買一套面積為40平方米的房產 ， 需要10~20年 ， 即每年的可支配收入可購買2~4平方米房產 ， 房價即處于合理的區間 。
可以使用這兩個模型對當前房價進行評估 ， 某個城市每平方米二手房均價=每平方米房租月均價/合理的租售比 ， 合理的租售比取1/300的話 ， 則每平方米二手房均價=每平方米房租月均價*300。 用房價收入比模型的話 ， 每平方米二手房均價=人均可支配收入*合理的房價收入比/40 ， 合理的房價收入比取20的話 ， 則每平方米的二手房均價=人均可支配收入/2 。
這是靜態的估值 ， 得出來的結果往往比實際的房價低 ， 即得出房價太高 ， 泡沫很大的結論 ， 但是在前些年 ， 租金和可分配收入快速上漲的情況下 ， 往往因為錯誤的判斷 ， 而錯過了房價上漲的機會 ， 所以還需要把未來的增長考慮進去 ， 采用動態估值的方式 ， 即用未來的租金價格和未來的可支配收入 ， 去評估價值 。
人均可支配收入可以采用與當地GDP同樣的漲幅去估算 ， 租金水平同時受到未來人口增長的影響 ， 可以比GDP以更快的速度增長 ， 進行主觀地修正 ， 但是要控制總的租金水平不高于人均可支配收入的40% ， 否則在一個地方就沒法生存 ， 只能離開 ， 去其他租金更低的地方生活 。
然后總體評估價格相對于當前和未來的價值是否有安全邊際 ， 有足夠的安全邊際就可以買入 ， 沒有安全邊際的時候就堅決不買 。

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