文章圖片
文章圖片
文章圖片
文章圖片
最近我寫了幾篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章 ， 閱讀量出乎意料地高 。 作為一名提前退休的地產(chǎn)工程師 ， 我認為我知道的這些東西大家其實都懂 ， 但是從文章閱讀量和評論的反饋來看 ， 我以為稀松平常的這些道理 ， 很多人是沒聽說過的 。
這也許就是前一段自媒體+老師課程中說到的那樣 ， 找到自己以為很簡單 ， 別人卻感覺很有價值的一點 ， 那就是你的發(fā)力點 。
其實我雖然在房地產(chǎn)公司工作十幾年 ， 但是都是做的一線工程管理工作 ， 每天就是戴著安全帽去工地檢查安全和工程質(zhì)量 。
對于房地產(chǎn)銷售的事情了解得不多 ， 不過畢竟是在房地產(chǎn)公司上班了 ， 也有幾個好朋友是做銷售的 ， 算是交情很好的同事吧 。 即便我現(xiàn)在不在房地產(chǎn)公司上班了 ， 可是這種同事關(guān)系卻一直維護著 ， 很多都成了好朋友 。
有幾位銷售權(quán)的朋友 ， 現(xiàn)在都成了濮陽房產(chǎn)銷售的拔尖人物 ， 因為我一直為人踏實 ， 所以給這些朋友的印象都不錯 ， 也能得到第一手的銷售知識 。
不過今天我不想談?wù)撎鄬I(yè)的知識 ， 而是針對近期很多房地產(chǎn)大亨抱怨 ， 說房地產(chǎn)利潤薄 ， 不好干來說一下事實 。
其實說句實在的話 ， 如果把房地產(chǎn)的各項成本都加起來 ， 對比房價 。 用房價減去成本 ， 剩下的毛利潤除以銷售價格 ， 大家會發(fā)現(xiàn) ， 利潤真的不高 ， 很多時候也就10%左右 ， 有些地方房價很低 ， 只有幾個點的利潤 。
但是既然利潤這么低 ， 為啥資本還一窩蜂地想要進入地產(chǎn)行業(yè)呢？
這事兒就要好好算一下帳了 ， 我們剛才算的是所有成本加在一起來計算的 。 可是實際上房地產(chǎn)的投資卻不是這樣的干的 ， 你見誰把房子建好了 ， 賣現(xiàn)房的呢？
所以我們算利潤的時候也不能按照全部成本去計算 ， 那樣的話真的就是微利行業(yè)了 。
今天我也不仔細算賬 ， 只是大概說一下套路大家就知道 。 蓋房子首先要干什么？要有一塊地吧？拿地成本是一定要有的 ， 畢竟現(xiàn)在都比較嚴格 。 但是如果下沉到縣城 ， 這些錢有時候也是可以拖欠一段時間的 。
拍地 ， 只是繳納一些保證金 ， 幾百萬而已 。 拿到地后找資本投資 ， 出點利息就行了 。 等地批下來 ， 還可以拿著土地證找銀行貸款 ， 把從資本市場借的錢還回去 ， 銀行的利息相比較而言還是低的 。
然后干啥？找施工單位 ， 想干我的工程不？想干 ， 有這實力不？有 。 證明一下 ， 一棟樓交一百萬保證金 ， 一般一棟樓也就一萬多平米 ， 相當(dāng)于一平米一百塊錢保證金 。
交錢了 ， 然后篩選隊伍 ， 篩選完開始施工 。 一般和施工單位簽訂的合同都是干到某個節(jié)點撥付工程款 ， 最大的節(jié)點在哪里？在拿預(yù)售證之后 。 明白啥意思吧？
其實現(xiàn)在監(jiān)管嚴格了 ， 沒有預(yù)售證不允許收錢 。 在前些年 ， 基本都是拿地以后就收錢了 ， 設(shè)計院出了一個規(guī)劃圖、戶型圖 ， 賣方 。 那時候不能叫首付 ， 只能叫做意向金 ， 一般交個十萬元 。 這筆錢就成了基本的啟動資金 ， 銷售宣傳費用 ， 前期工程款撥付 ， 都是購房者給的錢 。
推薦閱讀
- 住房公積金|未來5年，該買房還是存錢？樓市格局基本明朗，內(nèi)行給出答案
- 房價|兩個樓盤實例淺析：好樓盤不一定非要水，有水的不一定是好樓盤
- 濟南樓市|濟南房價突破1.5萬，濟南樓市升溫，濟南樓市3月第一周數(shù)據(jù)出爐
- 福州|福州房價兩連漲，福州個別小區(qū)房價突破7萬一平
- 小姐姐|“住房公積金”的熱議落幕，新建議提出，今后公積金這樣用了！
- 住房公積金|住房公積金自己交1250元，公司交1250元，在國內(nèi)是什么水平？
- 綠城地產(chǎn)|房價持續(xù)下跌，究竟如何挑選二手房不易虧錢，參考這6點
- 房價|面對越來越多的城市房價被限制下跌，購房者可以很淡定
- 沈陽|?沈陽長白島學(xué)區(qū)如何劃分？3年房價變化多少？
- 鶴崗|章宇和馬麗：在全國房價最低的城市“活著”