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回到新盤分析 ， 目前新盤不多 ， 最近讀者分享了南二環(huán)中駿璟宸的資料圖 ， 又可以水一篇 ， 下面聊聊 。
樓盤情況中駿·璟宸：備案名（駿盛公館） ， 地處：倉(cāng)山區(qū)高旺路北側(cè) ， 海納新潮C區(qū)東側(cè)
項(xiàng)目規(guī)劃4棟商品房住宅+2棟長(zhǎng)租公寓 ， 置業(yè)宣稱有隔離 ， 實(shí)際情況多注意 。 項(xiàng)目規(guī)劃210戶 ， 主推產(chǎn)品：110平、89平 ， 三梯四戶 。
土拍情況2021年9月8日 ， 中駿以底價(jià)3.94億競(jìng)得宗地2021-37號(hào)地塊 ， 平均樓面價(jià)10231元/㎡ 。 地塊面積：26.26畝 ， 容積率：2.2 ， 限高：50米 ， 須建設(shè)1.7萬方自持社會(huì)租賃住房 ， 商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)為27500元/平方米
分析：去年第二場(chǎng)集中供地 ， 中駿以底價(jià)拿下南二環(huán)邊的小型地塊 ， 對(duì)于當(dāng)時(shí)土拍 ， 溢價(jià)率被限制 ， 熱度依然不低 ， 住宅地塊基本都觸發(fā)搖號(hào) ， 只有該地塊與五四北斗頂?shù)牡貕K ， 被底價(jià)拿下 。
對(duì)于地塊而言 ， 由于配建公租房 ， 而且比例高達(dá)44% ， 加上地塊本身只有26畝 ， 所以整體的可售面積并不多 。
當(dāng)然對(duì)于地塊的樓面價(jià)1W ， 僅僅是成交樓面價(jià) ， 由于公租房存在 ， 實(shí)際樓面價(jià)并不低 。
按土拍公告 ， 公租房起拍地價(jià)3000元/平 。 可售樓面價(jià)：(39400-(17000*0.3))/(38511-17000)=15945元/平 。
對(duì)于地塊而言 ， 由于已經(jīng)存在指導(dǎo)價(jià)2.75W ， 對(duì)比實(shí)際樓面價(jià) ， 差價(jià)1.1W左右 ， 依然有一定空間 。
對(duì)于中駿 ， 首次入榕拿下三叉街地塊 ， 做到較好的去化 ， 算是入榕里面少有的沒交學(xué)費(fèi)的代表 。
這次以小型地塊加碼南二環(huán) ， 也比較符合如今房企拿地的節(jié)奏 ， 相對(duì)而言 ， 整體而言風(fēng)險(xiǎn)成本也不高 。
戶型情況89平米：三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ， 位于中戶 ， 主流布局 ， 三開間朝南 ， 動(dòng)靜分離 ， 劣勢(shì)在于主臥空間一般 ， 做不了L型衣柜 ， 主衛(wèi)對(duì)著床 ， 剩余兩個(gè)臥室空間也不大 ， 同時(shí)陽(yáng)臺(tái)空間也一般 。 優(yōu)勢(shì)在于雖然是連廊中戶 ， 不過三梯分散布局 ， 可以一定程度避免隱私問題 。
110平米：3.5房?jī)蓮d兩衛(wèi) ， 位于端頭 ， 雖然宣稱是獨(dú)梯 ， 不過也僅僅是連廊端頭 ， 也采取了大面寬布局 ， 餐廳獨(dú)立布局 ， 整體的設(shè)計(jì)明顯并世界城璟悅的端頭來的好 ， 由于樓棟是凸字形 ， 端頭的客廳部分采光需要注意 。
區(qū)位情況項(xiàng)目位于南二環(huán) ， 周邊有三條地鐵線 ， 不過距離都在1公里左右 ， 從便捷度來說都差點(diǎn)意思 。 項(xiàng)目周邊以海納新潮+后坂新城 ， 南面規(guī)劃中學(xué) ， 不過目前是工業(yè)區(qū) ， 對(duì)于城建景觀有一定影響 。
項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃教育用地 ， 近期海納C區(qū)北側(cè)建廟風(fēng)波不小 ， 對(duì)于項(xiàng)目而言 ， 距離也不算遠(yuǎn) ， 北側(cè)的空地 ， 也存在一個(gè)古建筑 ， 地圖顯示是道教委員會(huì) ， 雖然規(guī)劃是教育用地 ， 但是最終的結(jié)果如何 ， 依然需要注意 。
相比于南二環(huán)近年的項(xiàng)目 ， 該盤更靠近會(huì)展板塊 ， 距離世紀(jì)金源800米 ， 距離白湖亭萬達(dá)1.7公里 ， 購(gòu)物優(yōu)勢(shì)尚可 。
【公租房|福州南二環(huán)片區(qū)中駿·璟宸分析】板塊目前規(guī)劃為高盛高仕科創(chuàng)街區(qū) ， 也算是對(duì)于整個(gè)工業(yè)區(qū)的一個(gè)發(fā)展期望 ， 整體來說 ， 區(qū)位情況一般 。
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