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房產(chǎn)交易對普通老百姓來說是非常重大的經(jīng)濟事件 ， 有的甚至關系一生的安定生活 。 但由于少部分買房者 ， 法律意識淡薄 ， 容易遭遇“一房二賣”的情況 ， 什么是“一房二賣”呢？如果遇到“一房二賣”的情況該怎么辦？讓我們一起來看看！
一房二賣定義
“一房二賣”是指房屋所有人將同一房屋先后出賣給不同的買受人 。 出賣人往往已經(jīng)收取了兩個買受人部分或者全部購房款 ， 而事實上卻不可能同時滿足所有買受人的購房需要 。
Q:“一房二賣” ， 是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？
A:在判斷“一房二賣”是否為合同詐騙時 ， 要滿足詐騙犯罪的構成要件 ， 即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產(chǎn)生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產(chǎn)——行為人或第三者處分財產(chǎn)——被害人遭受財產(chǎn)損害 。
Q:遇到“一房二賣”時 ， 該如何處理？
【中海地產(chǎn)|買房遭遇“一房二賣”該怎么辦？】A:房屋買賣合同關系成立后 ， 房屋出賣人全面、正確地履行合同 ， 是合同的效力最重要的表現(xiàn) ， 也是出賣人最主要的義務 。 但在一房二賣情況下 ， 由于標的物的特定性 ， 一般而言 ， 不可能出現(xiàn)出賣人同時履行兩個合同的情況 。 也就是說 ， 出賣人在履行了一個合同后 ， 對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題 。
“一房二賣”應依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定 ， 由于出賣人的原因 ， 導致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記 ， 買受人請求解除合同和賠償損失的 ， 應予支持 。
步驟一
溝通解決 。 可以首先與賣房者嘗試著溝通 ， 運用法律規(guī)定維護自己的權益 。 如談判不成功后 ， 應果斷選擇走司法途徑 。
步驟二
申請財產(chǎn)保全 。
步驟三
提起訴訟 。 買房人應積極收集有關證據(jù) ， 向法院提起訴訟 。 如果涉及合同詐騙可以向公安機關報警 。
Q:“一房二賣”的兩份合同都有效嗎？
A:法律并沒有明確禁止一物二賣 ， 并沒有因一物二賣而當然否定合同效力 ， 只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效 。
也就是說 ， 這兩份合同如果沒有法律規(guī)定的合同無效情形的 ， 均為有效的合同 。 即 ， 并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同 ， 房主訂立的第二份買賣合同就必然無效 。 如此一來 ， 房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務 ， 任何一份合同不能履行的 ， 都將承擔違約賠償責任 。 兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的 ， 應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位 ， 但惡意辦理登記的買受人 ， 其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人 。
Q:“一房二賣”有兩個買家 ， 房子到底歸誰？
A:一套房產(chǎn)被賣了兩次 ， 出賣人和兩個買受人都簽了合同 ， 但房產(chǎn)只能交給其中一人 ， 那么房子最終歸哪個買受人呢？一般分為下面三種情況：
1、若兩份合同所涉房屋都沒有辦理過戶登記 。 兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況 ， 屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài) ， 應當以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標準 。 即哪一份合同簽訂的日期在前則能優(yōu)先擁有房屋的產(chǎn)權 ， 即先簽訂合同的一方可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權;
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