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碧桂園|國家一錘定音，“二次房改”越來越清晰了？樓市新規(guī)下，3類人將會(huì)受益

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過去二十年 ， 我國住房發(fā)展取得了巨大的成就 ， 其中最直接的表現(xiàn)就是住房越建越多 ， 住房環(huán)境不斷改善 ， 人均住房面積和住房擁有率持續(xù)提高 。 根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù) ， 截至2019年 ， 我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39.8平方米 ， 這一數(shù)字已與發(fā)達(dá)國家接近或持平 ， 如果與40年前相比 ， 漲幅高達(dá)450% 。 不僅如此 ， 根據(jù)央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司公布的數(shù)據(jù)顯示 ， 截至2019年 ， 我國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率高達(dá)96% ， 戶均擁有住房1.5套 ， 擁有兩套住房以上的家庭占比41.5% 。 顯而易見的是 ， 經(jīng)過了二十年的高速發(fā)展 ， 我國已經(jīng)逐步告別了住房供應(yīng)短缺的階段了 。

談及過去二十年 ， 我國住房發(fā)展所取得的巨大成效 ， 就不得不提1998年的“一次房改” 。 就是從這一年下半年開始 ， 國家停止了住房實(shí)物分配制度 ， 開始實(shí)行住房分配貨幣化 ， 也就是我們常說的告別福利分房時(shí)代 ， 開始實(shí)行住房商品化 。 如今過去二十年的事實(shí)證明 ， 商品化時(shí)代的到來 ， 除了提高了居住環(huán)境 ， 也改善了城市面貌 ， 推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程 ， 拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì) 。 當(dāng)然 ， 對于普通老百姓來說 ， 隨著房價(jià)的上漲 ， 家庭財(cái)富也開始水漲船高 ， 不少人甚至實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由 。 總而言之 ， “一次房改”的推行對于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、家庭所產(chǎn)生的積極意義都是巨大的 。

回顧商品房市場快速發(fā)展的這二十年 ， 基本可以劃分為2個(gè)階段來看待和分析 。 1998年到2008年 ， 第一個(gè)10年應(yīng)該算是住房商品化、市場化全面發(fā)展的階段 ， 也是房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的階段 ， 大家所熟知的商品房預(yù)售、住房按揭貸款、土地招拍掛等都圍繞商品房市場應(yīng)運(yùn)而生 。
但是 ， 從2008年開始 ， 商品房的金融屬性開始顯露并擴(kuò)大 ， 通過近10年的表現(xiàn)看 ， 主要體現(xiàn)在3點(diǎn)：①居民杠桿率不斷攀升 。 央行數(shù)據(jù)顯示 ， 從2008年到2021年 ， 居民杠桿率從17.9%上漲到62.2% ， 13年飆升了44.3% 。 ②房價(jià)收入比不斷上升 。 數(shù)據(jù)顯示 ， 全國百城平均房價(jià)收入比為13.2 ， 但熱點(diǎn)城市普遍高達(dá)20、30以上 ， 也就是說供養(yǎng)一套房子 ， 不吃不喝需要二、三十年時(shí)間 。 ③空置房數(shù)量居高不下 。 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的研究報(bào)告顯示 ， 截至2018年 ， 城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4% ， 如果把商品房和小產(chǎn)權(quán)房等各類空置房都加在一起 ， 空置房的數(shù)量約有1.3億套 。

其實(shí) ， 以上這三點(diǎn)背后都有一個(gè)共同原因 ， 那就是房子金融屬性增強(qiáng) ， 投資炒房現(xiàn)象盛行 。 面對不斷上漲的房價(jià) ， 對于普通收入者來說 ， 尤其是剛剛踏入社會(huì)的年輕人來說 ， 想要靠自己來買套房子并不容易了 。 作為央媒 ， 《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》也直言不諱地揭露了高房價(jià)帶來的問題：擠壓實(shí)體行業(yè) ， 擠壓居民消費(fèi)力 ， 扭曲年輕人價(jià)值觀 ， 削弱國家競爭力 。 那么 ， 應(yīng)該如何解決當(dāng)前房地產(chǎn)存在的這些問題和現(xiàn)象呢？業(yè)內(nèi)專家看法基本一致 ， 紛紛建議啟動(dòng)“二次房改” 。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為 ， 在住房告別短缺之后 ， 房地產(chǎn)的主要矛盾已經(jīng)發(fā)生了重大的變化 ， 只是依靠以前的樓市調(diào)控已經(jīng)無法解決當(dāng)前樓市存在的問題了 ， 此時(shí)啟動(dòng)“二次房改”是當(dāng)務(wù)之急 。 雖然馬光遠(yuǎn)沒有給出具體方案 ， 但他直言“二次房改”就是要打破目前的利益格局 ， 構(gòu)建起滿足多種住房需求的住房供應(yīng)體系等思路 。

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