【樓市|房價降到50萬一套，三四線樓市“降價雨”到來？馬光遠給出不同意見】2022年 ， 三四線樓市還有潛力嗎？國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)中 ， 其中包含4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市 ， 在這35個三線城市中 ， 2月有28城二手房價持續(xù)下跌 ， 跌幅回到兩年前 。 克而瑞重點監(jiān)測的28城銷售數(shù)據(jù) ， 2月8成以上二、三線城市成交同比下滑 ， 近4成二、三線城市成交同比腰斬 。
不得不承認 ， 過去3年是三四線樓市非常難熬的日子 。 自從2018年各地不斷縮減棚改規(guī)模 ， 拆遷戶的購買力逐漸減少 ， 2019-2021年 ， 3、4線房市持續(xù)陰跌 ， 尤其是東北、西北地區(qū)的小城市 ， 賣房的難 ， 買房的也難 ， 在“追漲”心態(tài)下 ， 此時買房在很多人看來甚至是愚蠢行為 。
房價降到50萬買一套 ， 三四線樓市“降價雨”如期而至？該擔心了以朋友家鄉(xiāng)為例 ， 2014年左右開始有大房企進駐 ， 當時房價不過4000來塊 ， 但2年后開始快速上漲 ， 現(xiàn)在普遍價格漲到7-8000元/平 ， 部分位置配套好的樓盤更是漲到10000元單價 。 隨著棚改退潮 ， 從2019年開始三四線樓市開始下行 ， 房價也徹底繃不住了 。
可能有人會說 ， 自己根本沒覺得房價跌了 ， 每每走到售樓處問價都還是那么高 。 之所以人們很難發(fā)現(xiàn)房價跌了 ， 主要原因有二 ， 一是三四線樓市規(guī)模較小 ， 房企大多都是低利潤賣房 ， 這也導致這些區(qū)域的房子價格很難降低 ， 另一方面 ， 房價已經超出很多人的收入水平 ， 表面上看是降了價 ， 但在購房者看來根本沒有變化 。 但隨著去年金融調控 ， 房企資金鏈有很大壓力 ， 不能再像過去那樣死撐不降價了 ， 一位售樓處負責人透露 ， 3、4線區(qū)域住房跌價是一個長期積累的市場情緒爆發(fā) ， 過去賣七八千的一下子降到五六千 ， 甚至部分地產商還按套賣 ， 直接把一百多平的房子降價到50萬一套 。
三四線樓市“降價雨”的降臨 ， 對于馬光遠來說意料之中 ， 此前他曾評價“過?！笔切〕鞘袠鞘械奶厣?， 想要投資三四線房產就是火中取栗 。 現(xiàn)實情況是否如此？在房說君看來 ， 說到底 ， 房子的種種問題還是人口問題 ， 一來去年5月公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示 ， 人口前十省份基本集中與中部和東部沿海 ， 同時13省人口占比下降 ， 其中 ， 黑龍江、吉林和遼寧位居倒數(shù)前三 。
再者 ， 2021年出生人口1062萬 ， 60歲及以上人口占比18.9% ， 其中65歲及以上占14.2% ， 房說君認為 ， 東北人口流失、全國老人占比增加 ， 一定程度解釋了三四線房價塌陷的根本邏輯 ， 畢竟“錢隨人走”樓市的表現(xiàn)也好不到哪去 。 不過在老齡少子浪潮下 ， 意味著樓市將會缺乏長期需求 ， 屆時消費習慣、置業(yè)觀念都會發(fā)生轉變 ， 哪怕是人口流入的大城市恐怕也不能幸免 ， 所以 ， 與其擔心房子貶值倒不如關心接下來人口結構變化這個更明顯影響市場的信號 。
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