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虛假宣傳|「普法」：父女決裂對簿公堂，到底是贈與還是借名買房？

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虛假宣傳|「普法」：父女決裂對簿公堂，到底是贈與還是借名買房？

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借名買房 ， 房屋到底歸誰的？
-----出資人？or 登記人？

一、基本案情
徐某與譚某是多年的夫妻 ， 在九十年代生有一女兒 ， 之后徐某手頭開始有一些積蓄 ， 于是以十五歲的女兒名義買了一處房產(chǎn) ， 購房款由徐某支付 ， 登記在小徐名下 。
房產(chǎn)證下來后由徐某保管 ， 涉案房屋也一直用于做生意 。 之后 ， 徐某與譚女士感情破裂協(xié)議離婚 ， 女兒與父母的感情也逐漸淡薄 。 不久女兒偷偷將房屋以市價出售 。 徐某知道非常惱火 ， 房屋是自己和前妻買的 ， 雖然登記在女兒名下 ， 但女兒無權(quán)處分 。 在溝通無效后 ， 徐某一紙?jiān)V狀將女兒訴至法院 ， 要求女兒將出售房款的一半支付給自己 。

二、法律分析
根據(jù)《民法典》第一百五十七條：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后 ， 行為人因該行為取得的財產(chǎn) ， 應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的 ， 應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償 。 有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠 償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的 ， 應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。 法律另有規(guī)定的 ， 依照其規(guī)定” 。

由此產(chǎn)生兩種結(jié)論：
（一）借名協(xié)議無效 ， 而房屋買賣合同有效
這種情況下 ， 借名協(xié)議無效 ， 意味著出資人支付給被借名人代為轉(zhuǎn)付的購房款 ， 在合同無效后 ， 只能由被借名人予以返還 ， 雙方形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系（甚至是贈與） ， 而被借名人取得房屋的產(chǎn)權(quán) 。
（二）借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效
這種情況下 ， 意味著被借名人與房屋出賣人之間簽署的房屋買賣合同無效 ， 進(jìn)一步意味著出賣人需要返還被借名人的購房款 ， 而被借名人應(yīng)依法返還房屋 。 因此 ， 當(dāng)借名協(xié)議及房屋買賣合同均無效的情況下 ， 系爭房屋的產(chǎn)權(quán)可能將恢復(fù)到當(dāng)初的初始狀態(tài) ， 很明顯不符合客觀現(xiàn)狀 。

對于民事訴訟來說 ， “不告不理”是基本處理原則 ， 若在沒有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣人之間《房屋買賣合同》無效的情況下 ， 《房屋買賣合同》按照有效來處理 ， 也就意味著在《房屋買賣合同》被確認(rèn)無效之前 ， 房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有 。

因此 ， 本案關(guān)鍵在于審查該借名協(xié)議是否構(gòu)成“贈與” 。 通過徐某支付房屋的購房款及相關(guān)費(fèi)用 ， 一直抱有房本原件來看 ， 徐某和譚某未作出將房屋贈與女兒的意思表示 。 結(jié)合徐某在庭審中陳述其是為規(guī)避生意風(fēng)險而將房屋登記在女兒名下 ， 可認(rèn)定該借名買房的行為并非贈與 。

三、談?wù)勑牡?br /> 父母出資購房 ， 登記在未成年子女的名下 ， 究竟屬于贈與還是借用子女名義購房 ， 在實(shí)踐中確實(shí)容易混淆 ， 需要針對實(shí)際情況綜合考慮 。 不論是借用子女名義購房還是將房屋贈與子女 ， 一般房屋都由父母出資購買 ， 在子女未成年時 ， 房屋的相關(guān)權(quán)利憑證及實(shí)際控制等一般也交由父母掌握 ， 所以兩種法律行為存在很多相似之處 。
在進(jìn)行判斷時 ， 一方面要審查父母是否存在借用子女名義購房的合理解釋；另一方面應(yīng)當(dāng)通過雙方的行為審查父母是否存在將房屋贈與子女的意思表示 ， 如權(quán)利憑證和控制權(quán)的移交等 ， 從而對贈與和借用子女購房的情況進(jìn)行區(qū)分 。

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