北京章哥 ， 房地產(chǎn)從業(yè)20年 ， 通曉業(yè)內(nèi)門道 ， 我不做所謂的“專家” ， 只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑 。
本系列只是回憶 ， 鉤沉北京20多年來的樓市片段 。 隨筆而已 ， 既不映射現(xiàn)實 ， 也不預(yù)測未來 。 樓市的歷史有點兒特殊 ， 總能讓人感覺慶幸或后悔 。
但這就對了 ， 所謂普通人的生活 ， 就是一次次的僥幸和錯失機會嘛 。 后悔也好 ， 慶幸也罷 ， 往事就在這里 。
一、
三環(huán)新城 ， 百萬平米大盤 ， 四環(huán)內(nèi)最大的經(jīng)適房小區(qū) 。 老有人問保值怎么樣？其實很不錯了 ， 也甭和別的經(jīng)適房比了 ， 犯不上拉一個踩一個 ， 直接和萬年花城比比就行 。
當(dāng)年三環(huán)新城3670標(biāo)準(zhǔn)價 ， 上下浮動3% 。 而萬年花城4100均價 ， 相差接近15%吧 。 到去年我算過一次 ， 稍稍有些拉大了 ， 但幾乎可以忽略不計 。 能做到這點就很不錯了 ， 都算是略贏了大盤 。 這主要就是板塊的支撐大 ， 其他的也沒必要過多解讀 。
像今天又有人來問 ， 豐臺火車站馬上就要啟用了 ， 會不會給三環(huán)新城帶來利好？
我覺得意義不大 ， 不帶來利空就不錯了 。 火車站不屬于必需配套 ， 而是“偽配套” 。 看上去似乎高大上 ， 能帶來方便和人流 ， 實際上根本就用不上 。 普通家庭有幾個一年到頭兒坐火車的 ， 還非得守著一個火車站坐 ， 就不能買西站南站北京站的票嗎？就算是經(jīng)常出差 ， 沒人非得為了坐火車方便而買套房吧？真要這么有錢人家買經(jīng)適房干嘛 ， 買商品房好不好??？
而且 ， 如果火車站真的人流巨大 ， 那給周邊帶來的或許還是堵車呢 ， 是利空 。 最大的利好可能就是老人們撿瓶子什么的業(yè)務(wù)能擴大規(guī)模 ， 其他的沒幫助 。 看看其他火車站就知道了 ， 不受影響才是最好的影響 。
至于麗澤什么的就甭提了 ， 沒什么幫助 。 CBD都運行20多年了 ， 周邊的板塊該什么走勢還什么走勢 。 而且就算是有利好 ， 也首先拉動的是品質(zhì)高房齡新的商品房小區(qū) ， 跟望京似的 ， 保障房和回遷房什么的靠后 。 很難想象麗澤的老板們鼓勵員工：只要你們拼命干 ， 我一定讓你們買得起保障房和回遷房 ， 還是二手的 ， 這就算你們走上人生巔峰了 。
所以三環(huán)新城就是普通的小區(qū) ， 別有太高的期望值 。 當(dāng)然 ， 如果實現(xiàn)當(dāng)年的規(guī)劃 ， 十二中在這兒建個校區(qū) ， 那或許有可能因為學(xué)區(qū)拉動 ， 畢竟豐臺的好學(xué)校太少了 。 其他的就甭多想了 ， 延續(xù)現(xiàn)在的走勢挺好的 。
二、
我其實已經(jīng)好多年沒去過了 ， 8/9年都應(yīng)該有了 ， 偶爾路過 ， 但沒進去過 。 上次去還是因為好奇 ， 中介領(lǐng)著從外邊看了看7號院某棟5樓的那個兇宅 。 當(dāng)時還空著呢 ， 一直也沒修整 ， 也不知后來怎么處理的 。
那起殺人爆炸案很是轟動一時 ， 好像是因為男女關(guān)系吧 。 相當(dāng)于西門官人在武大家把小潘給滅口了 ， 然后還放了燃氣 ， 要炸死出差回來的武大 ， 夠狠的 。 （這只是打個比方 ， 并非侮辱業(yè)主）
哪年的事兒我都忘了 ， 不是2006就是2007 ， 房價漲的正兇的時候 ， 還有人問是否會影響升值 。 既然是爆炸 ， 又這么大的烈度 ， 據(jù)說把沙發(fā)都給炸飛了 。 那這棟樓里的鄰居肯定受點兒影響唄 。 但也不會太多 ， 有個5-10%也就差不多了 ， 畢竟真正的兇宅也就打個7/8折 。
而且那會兒三環(huán)新城傳說要通地鐵了 ， 居民們歡欣鼓舞 ， 沒多少天就能把這種煩心事兒給忘了 。 不過這地鐵折騰的一波三折的 ， 一會兒說有站一會兒說沒站 ， 居民們沒少上訪 ， 凈折騰了 。
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