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碧桂園莫斌：市場正在恢復(fù)信心（實錄）|觀點直擊 | 并購( 三 )


資料顯示，碧桂園2021年共發(fā)行了12筆直接融資，境外優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債、中期票據(jù)等工具均有觸及。另外，今年1月末碧桂園成功發(fā)行了年內(nèi)首筆民營房企ABS，金額5.2億元，3月份亦首次在銀行間交易商協(xié)會獲批準(zhǔn)了50億中票額度。
“關(guān)于融資方面，大家看得到央行從去年11月份之后，在開發(fā)貸、按揭、并購貸上都是很給力的?！蔽楸叹J(rèn)為，2022年對整個地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資環(huán)境應(yīng)該是會比較好，也比較樂觀。
但碧桂園2022年對財務(wù)上的安全并不會放松，會繼續(xù)堅定地向三條紅線轉(zhuǎn)綠努力，“所以我們自身不會繼續(xù)去加大融資額度。”伍碧君表示。
另外值得注意的是，對房地產(chǎn)融資的放松亦正傳導(dǎo)到房企回款上。據(jù)了解，碧桂園在今年前兩月回款率達到了95%。
而2021年，碧桂園權(quán)益銷售回款率也達到90%，權(quán)益回款金額約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達到90%以上。
事實上，自2021年下半年以來，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下，但碧桂園卻一直保持了行業(yè)前列的回款水平。
據(jù)了解，早在2019年開始，碧桂園就開始以回款現(xiàn)金流為行政考核標(biāo)準(zhǔn)，這保障了其現(xiàn)金流的安全。
以下為碧桂園集團2021年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：去年下半年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，部分房企面臨經(jīng)營困境，碧桂園是怎樣穿越周期的？
莫斌：去年的市場波動的確是比較大的，也是近10年行業(yè)波動最大的年份，我們認(rèn)為這種市場的波動也是國家為了房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的健康發(fā)展做出的調(diào)控。所有的調(diào)控政策都是為了維護國家房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展?，F(xiàn)在政策已經(jīng)觸底了，市場在逐漸筑底過程中，信心也在逐漸恢復(fù)之中。
但是由于疫情影響，市場還需要一段時間恢復(fù)，但是我們相信一定會恢復(fù)。其實碧桂園在外部對未來的市場充滿信心，內(nèi)部對自身管理也充滿了信心。
大家可以看到，去年是18萬億的市場，這個市場一定是永遠(yuǎn)存在的，而且我在PPT介紹中也說了，房地產(chǎn)仍然是一個支柱性的產(chǎn)業(yè)。
作為房地產(chǎn)行業(yè)，國家的調(diào)控，把它做成一個健康的市場，這是所有地產(chǎn)企業(yè)都希望看到的。我相信在房住不炒和三穩(wěn)政策引導(dǎo)下，這個健康的市場一定能夠?qū)崿F(xiàn)。
另外大家也看到了，國家在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方面包括房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，以及新市民方面做出了很多的要求和配套措施的建設(shè)、配套政策的出臺，所以市場發(fā)展空間仍然是巨大的。
在內(nèi)部，我們?nèi)绾未┰街芷?？我相信是跟我們企業(yè)內(nèi)部的競爭力是緊密關(guān)聯(lián)的。內(nèi)部從2018年開始，連續(xù)三年都在做全周期綜合競爭力提升的安排，而且在全周期競爭力提升過程中，考核也做了相應(yīng)調(diào)整。
前期在市場上行時是以銷售額作為考核目標(biāo)，在市場平穩(wěn)過程中，我們是以現(xiàn)金流回款作為考核目標(biāo)，當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)市場下行時，我們是以可動用資金作為考核目標(biāo)，牽引每個區(qū)域、每個項目都在一個安全的邊際下操作。
我們目前的狀態(tài)是開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事情。正確的事情就是做有現(xiàn)金流的利潤，以及做確定性的事情。確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。
支出方面，PPT已經(jīng)做了詳細(xì)的介紹，這里我再簡單強調(diào)一下，在工程款支出方面，我們做的是穿透、精準(zhǔn)和快速。穿透就是穿透到每個區(qū)域、每個項目、每一棟樓，現(xiàn)在正在建的項目和樓棟有2220個，我們是穿透到每一棟樓去做精準(zhǔn)管理，做到精準(zhǔn)供貨、精準(zhǔn)支出，以及精準(zhǔn)的銷售。通過精準(zhǔn)的供貨、精準(zhǔn)支出和精準(zhǔn)銷售，我們快速地進行回款，保證現(xiàn)金流處于可控之中，不做無效的產(chǎn)值。

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