碧桂園莫斌：市場正在恢復(fù)信心（實錄）|觀點直擊 | 并購
觀點網(wǎng) 3月30日下午4點，碧桂園集團召開2021年度業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事及總裁莫斌、常務(wù)副總裁程光煜、首席財務(wù)官及副總裁伍碧君三人參會，人員精簡，但內(nèi)容豐富。
這是一場全行業(yè)都緊盯著的會議。
作為行業(yè)內(nèi)處于龍頭地位的房企，碧桂園對未來一年市場基本面的研判、銷售編排、拿地或收并購策略、融資安排等，風(fēng)向標意味濃厚。
去年以來，新冠疫情反復(fù)、政策收緊、供應(yīng)鏈紊亂等國內(nèi)外政治經(jīng)濟因素疊加，最終演化出一場席卷整個房地產(chǎn)市場的劇變。
碧桂園集團在從2015年起這波房地產(chǎn)周期中的表現(xiàn)，證明了它是觸覺獨到的企業(yè)。2018年當市場處于十分火熱的時期，該公司提出的“提質(zhì)控速”和“行穩(wěn)致遠”為如今的靈活轉(zhuǎn)身打下基礎(chǔ)。
“安全”和“謹慎”是最新這場業(yè)績會的關(guān)鍵詞，碧桂園將繼續(xù)保持過往穩(wěn)健的基調(diào)，等待調(diào)整期結(jié)束。
對市場充滿信心
盡管去年調(diào)整幅度較大，但莫斌表示他仍然繼續(xù)看好市場的后續(xù)發(fā)展：“去年的市場波動的確是比較大的，也是近10年行業(yè)波動最大的年份。”他認為這種市場的波動，也是國家為了房地產(chǎn)長遠的健康發(fā)展做出的調(diào)控。
莫斌提到，去年全國商品房銷售突破了18萬億，并形容感到驚訝。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國商品房銷售額為18.19萬億元，增長4.8%，比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。
其中，住宅銷售額比上年增長5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.0%。顯示住宅銷售仍然比較堅挺。
“這個市場一定是永遠存在的?！蹦笾?，從目前主基調(diào)看，房地產(chǎn)仍然是一個支柱性的產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率仍不算高，市場發(fā)展空間仍然是巨大的。
針對低迷的市況，程光煜補充道，他認為現(xiàn)時市場依然處在一個波動周期，屬于底部。他預(yù)計：“今年整體銷售規(guī)模，從全國的商品房銷售來看，會有所降低。”但隨著一些城市的政策、市場基本面、供求關(guān)系改善，整體市場會呈現(xiàn)前低后高、逐漸企穩(wěn)的過程。
“我們認為現(xiàn)在政策已經(jīng)觸底了，市場也在逐漸觸底過程中，市場信心也在逐漸恢復(fù)之中?！蹦笠脖硎?，市場還需要一段時間恢復(fù)，但是相信一定會恢復(fù)。碧桂園會按照市場的變化，確定自己的銷售節(jié)奏。
據(jù)了解，碧桂園今年計劃投放不低于6500億元貨值進入市場，其中今年新推約3500-4000億元，去年留下約2700億元左右，這保證了推售上的靈活度。
程光煜提出，碧桂園今年希望用“精準供貨”來提高貨量的利用效率，使去化率從去年67%進一步提升到70-75%。
莫斌亦強調(diào)，在如今的行業(yè)環(huán)境下，開源顯得越來越重要，“我們要在銷售方面做好安排，不斷加強營銷能力，提升營銷條線的自銷能力和溢價能力。”
往核心城市走
銷售的確定性一方面來自目前擁有的土地儲備，另一方面則有賴于未來新增土地資源。
資料顯示，截止到2021年底，碧桂園擁有位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約1.48萬億元，另有潛在權(quán)益可售資源約3400億元，合計約1.8萬億元。管理層預(yù)計可維持公司未來3年左右的銷售需求，這足以幫助碧桂園穿越可預(yù)見到的市場低潮期，維持銷售規(guī)模不變。
那么未來呢？盡管業(yè)績會上多次提及要“控支出”，要“節(jié)流”，但莫斌表示控支出只是面對目前形勢的應(yīng)急措施。
“未來我們一定是要發(fā)展的，發(fā)展才是硬道理。”他說。
事實上，在過去的2021年，碧桂園拿地上也并未停滯，集中供地、收并購、多元化拿地都有積極參與。只是有別于過去幾年拿地重心較偏向低線城市，碧桂園近兩三年來逐漸調(diào)整了自己的拿地策略。
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