最近一段時間，房地產(chǎn)的股票表現(xiàn)不錯，出現(xiàn)了觸底反彈的現(xiàn)象。有部分股票的最高漲幅超過了100%。這是不是意味著房地產(chǎn)行業(yè)又行了？
其實不然，房地產(chǎn)股票最近表現(xiàn)強勢的原因跟很多地方的政策有關(guān)。最近一段時間來，很多地方放開了限購政策，也降低了房貸利率，首付比例也同樣下降，基本上對于房地產(chǎn)有利的政策全部都釋放了出來，目的就是為了讓房地產(chǎn)市場再活躍一下。
可是出現(xiàn)利好政策真有有利于房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)元氣嗎？
并不一定，因為有很多頂尖房地產(chǎn)企業(yè)，例如：恒大、融創(chuàng)、華夏幸福等全都出現(xiàn)了元氣大傷的情況，一時半會兒根本無法恢復(fù)，除非土拍用地價格大幅下降。
就算房地產(chǎn)企業(yè)全都沒有流動性風(fēng)險，購房的人也不一定敢輕易下手。
據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個月，我國商品房平均成交均價是9845元/平米，同比下降10.7%。這意味著2021年100萬買的房子到了今年可能只剩下90萬的價值了。70個大中城市里，新房價格下跌的城市超過了70%，二手房價格下跌的城市超過了90%。
人們買房跟炒股有點像，價格越是上漲，人們的購買欲望就越強烈；價格越是下跌，人們就會越是保持觀望態(tài)度。
再加上疫情反反復(fù)復(fù)，消費者大多還是比較保守的態(tài)度。萬一小區(qū)封控，收入就可能斷掉，房貸也就成了大問題。
另外再來看兩個數(shù)據(jù)，分別是企業(yè)拿地數(shù)據(jù)和開工數(shù)據(jù)。
2022年1-3月，房地產(chǎn)前100名企業(yè)的拿地金額是2271.6億元，同比下降了59.3%。如果聚焦到前50名企業(yè)，你會發(fā)現(xiàn)同比下降了68%。
換句話說，越是排名靠前的企業(yè)越是不敢拿地了。
跟拿地數(shù)據(jù)相比，開工數(shù)據(jù)更慘，全國新開工量下降到了15%。
以上的這些數(shù)據(jù)并不僅僅影響到了房地產(chǎn)企業(yè)，對于那些在工地上工作的農(nóng)民工也同樣影響深遠(yuǎn)。
因為絕大多數(shù)的農(nóng)民工都屬于臨時工的性質(zhì)，很多都是按照小時或者天結(jié)算工資的，干一天有一天的錢。
最近兩年來，很多農(nóng)民工的收入大幅下降，原因就是開工率太低。
開工率下降的原因主要有兩個：
第一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張至極。我們以融創(chuàng)為例，它在2020年4月1日發(fā)行了40億元的債券，票面利率為4.78%，期限為“2+1+1”。2022年4月1日是債券回售和付息日期，但是融創(chuàng)拿不出來。不少媒體直呼融創(chuàng)爆雷了，債券價格暴跌超40%。
融創(chuàng)是什么公司？它曾經(jīng)創(chuàng)造了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)成長最快的紀(jì)錄。在賈躍亭遇到困難的時候，孫宏斌拿出150億元挽救；王建林遇到困難的時候，孫宏斌再拿出438.44億元。
這兩次大手筆交易就接近600億元。誰能想到融創(chuàng)會因為40億元就爆雷了？
融創(chuàng)并不是唯一遇到資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，有很多前些年大舉拿地的企業(yè)都過得不容易。
在資金緊張的情況下，很多工地只能處于停工狀態(tài)。
第二、疫情傳染性的增強。2021年，盡管疫情反反復(fù)復(fù)，但是很少出現(xiàn)單日新增千例感染的情況。到了今年，疫情對人體的傷害減輕了，但是傳染性更強了。
我所在的城市常州，前不久就有一個工地工友出現(xiàn)了感染的情況，超過10個工友感染，最終常州所有的工地停工。
如今的疫情具有不確定性，有些工地為了避免風(fēng)險，干脆處于停工狀態(tài)。
據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示，全國農(nóng)民工數(shù)量2.856億人，其中建筑工人占18.3%，大約5226萬人。
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