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購房置業|不要認為買房多付首付比少付首付好，這才是完美的計算方式( 二 )

銀行購房置業房貸通貨膨脹


1、首付款多交一點 ， 少交一點 ， 對月供的影響不大 。 即使是多交15萬 ， 每個月月供只少了800多塊錢 ， 這相對此時每個月的房貸而言不算多 。

2、如果貸款30年 ， 首付款多付的金額 ， 跟30年共計少付的利息基本上是持平的 。 簡單點說就是 ， 首付款多付10萬 ， 接下來30年的總利息也差不多少支付10萬 。

3、只有首付款多給金額較大時 ， 月供才會有比較大差異 ， 但這個問題邏輯上成立 ， 卻又跟實際情況有些背離 。 比如買房價150萬左右的人群最低首付45萬 ， 如果他們能多付首付20萬 ， 大概率就會選擇地段更好的總價200萬的房子 。

?首付款多交20萬 ， 可以讓30年總利息少支付大概20萬 ， 那是不是說明多交首付就很劃算呢？
答案是否定的 。 我們需要考慮當下的20萬去做穩妥的投資的回報 ， 以及當下的20萬因為通貨膨脹折算成未來的價值 ， 還有社會工資水平不斷上漲導致還款壓力的減小 。

1、假設20萬去銀行存定期 ， 最多可以拿到多少錢？

以存款利率最高的農商銀行為例：

活期的利率為0.35%；3個月的利率為1.85%；

6個月的存款利率為2.05%；1年的存款利率為2.25%；

2年的存款利率為2.85%；3年的存款利率為3.5%；

大額存款 ， 利潤可以最多再上浮50% ， 而20萬恰好符合大額存款標準 。 跟銀行協商后可以上浮到4.75%～5% 。

如果以5%的年利率來計算 ， 20萬存農商?銀行 ， 第一年的利息就是1萬 ， 第二年開始 ， 將本金和利息再重新轉存 ， 每年利息都會是1萬多 。 而把20萬多交首付 ， 30年平攤下來每年的利息只能少大概7000塊錢 。 因此? ， 把?20萬?存?農商?銀行定期?比?拿來?交?首付? ， 更?劃算? 。







2、貸款利率5.39% ， 比過去多年平均的通貨膨脹率還低 ， 如此低的貸款利率 ， 導致的結果就是從銀行借錢比讓錢自己貶值更劃算 。

假設每月還款為100元 ， 那么第二年每個月還款的一百元相當于現在的94.61元的購買力 。 讓錢通過通貨膨脹貶值 ， 如果通貨膨脹率為6.1% ， 明年的100元只相當于現在93.9元的購買力 。

3、我們可以用倒推的方法 ， 去理解社會工資水平不斷上漲對每個月還款壓力減小的作用 。

假設一個人30年前等額本金買房 ， 每個月還款1000 ， 在當時看來壓力一定非常大 。 而到了2021年 ， 他每個房貸還是1000塊 ， 那就毫無壓力了 。

小結：說到這里 ， 你應該明白了 ， 我們在買房子時多付的金額不大時 ， 對我們月供的影響很小 。 因為貸款本金是分攤到30年的 ， 如果首付只是多交一點 ， 分攤到每個月的就很少 ， 對月供的影響也很小 ， 不會跟原來的還款有很大區別 。

同時 ， 我們需要考慮的是 ， 多交的首付款 ， 它有長期持有并進行投資的價值 。

因此 ， 對于多數情況而言 ， 只要不是貸款時間少于5年 ， 而且首付款能多交的金額不大的時候 ， 多交少交綜合來看其實差別不大 。


?那么 ， 為什么貸款年限低于5年 ， 首付款能多交或者少交的金額數較大時 ， 會有很大差別呢？
1.貸款年限低于5年的情況下 ， 利率比貸款20年和30年低了跟多 。 在這種情況下 ， 多交點首付款跟少交點首付款 ， 每一年所付的利息差沒有貸30年是那么多 。

也就是說 ， 如果此時把能夠拿出來多付點首付的錢定存農商銀行的話 ， 每年能獲得的存款?利息 ， 遠高于多交點首付而少交的房貸利息 ， 這樣區別就拉開了 。

2.房貸5年內還完 ， 分攤到每個月的本金會遠遠高于分攤到30年 ， 這個時候多交首付 ， 尤其是多交50萬甚至更多的話 ， 可以大大降低月供壓力 。

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