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商品房|房東動遷，租客能否獲得補償？( 二 )

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房屋價值補償評估計算的依據是房屋的區位、面積 ， 故相關補償應當屬于房屋產權人所有 ， 而租客的租賃活動與原有房屋的價值補償一般沒有關聯 ， 除非租客進行了改、擴建以及其他增值活動對房屋價值產生了重要影響 。
停產停業補償是根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素綜合確定 ， 目前對于該部分補償對應的損失存在較大爭議 。 一種觀點認為 ， 租客實際經營房屋 ， 征收對其造成了無法生產經營的實際影響 ， 確實對其造成了停產停業的損失 ， 故該部分補償應當歸屬于租客；還有一種觀點認為 ， 所有權人將房屋對外出租 ， 也是一種經營使用的方式 ， 故房屋征收也對房東造成了停產停業的損失 。 我們認為 ， 房東對房屋的出租是利用房屋獲取收益 ， 租客在房屋內的生產、經營等行為也是對房屋的一種使用 ， 征收行為不僅影響了房東對房屋完整所有權的行使 ， 也影響了租客對租賃物的使用與收益 。
裝潢補償應當包括對房屋的裝飾裝修等相關附屬設施的補償 。 房東將房屋出租給承租人經營 ， 一般情況下房東同意承租人對房屋進行裝飾裝修 ， 而進行裝飾裝修后的房屋 ， 其使用價值也會相應提升 。 如遇征收 ， 裝飾裝修中的可移動物由承租人搬走 ， 而已經形成附合的裝飾裝修物一般沒有約定如何處理 ， 根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定 ， 剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失 ， 由雙方按照公平原則分擔 ， 租客可據此主張自己的相關損失 。 根據上文所述 ， 如果租賃期間屆滿 ， 租客對房屋進行的裝飾裝修價值已經在租期內使用殆盡 ， 租客無權就其主張補償 。
關于搬遷安置補償 。 為了加快征收工作的推進效率 ， 征收部門往往對盡快搬遷的征收對象予以遞增的獎勵與補貼 。 此時 ， 由于租客實際占有使用房屋 ， 租客是否配合搬遷、清退工作 ， 直接影響到該部分補償金額的多少 ， 而且租客在清退過程中會實際產生搬遷、臨時安置等費用開支 ， 房東在這個過程中基本不會產生實際損失 ， 如將這部分款項全部補償房東恐有失公平 。 在這個過程中 ， 租客要積極配合搬離和清退工作 ， 避免兩敗俱傷的局面 。
可以向誰主張補償？
一般的房屋征收補償中 ， 征收部門代表國家向房屋承租人、所有權人統一支付安置補償 ， 而當租賃關系介入后 ， 租客應當向誰主張權利 ， 主張的依據又是什么 ， 這些仍然需要一一考察 。
從合同相對性上說 ， 租客可以向房東主張 ， 而租客經房東同意 ， 將房屋轉租給次承租人 ， 次承租人在房屋內實際生產經營 ， 征收會使其產生實際損失 ， 但是由于次承租人與房東沒有直接的合同關系 ， 次承租人無法就其損失向房東主張 ， 應當向承租人主張相關權利 。 需要注意的是 ， 次承租人主張補償的范圍應當僅限于承租人可以向房東主張的補償利益以內 ， 而且還需要審查轉租的期限是否超出原租期范圍 ， 轉租是否經過房東的同意等 。
此外 ， 由于征收補償協議主要是在房屋征收部門與被征收人之間進行簽訂 ， 征收部門沒有直接和租客簽訂補償協議 ， 故租客向征收部門直接主張補償款的依據略顯不足 。
商業的繁榮依靠活躍的市場主體 。 相關企業及商戶承租房屋開展生產經營活動 ， 為城市經濟的繁榮作出了應有的貢獻 。 在城市房屋征收的過程中 ， 租客往往面臨一定的損失和風險 ， 再加之征收新政后 ， 相關征收法律法規及政策均發生了一定的變化 ， 租客權益保護亦應當與時俱進 ， 切實構建與優化區域營商環境 。

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