指標(biāo)說(shuō)明
自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。
為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。
1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。
3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。
2022年3月，恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，供求皆有不同程度復(fù)蘇，環(huán)比持增，同比回落，降幅均在40%以上，總體仍延續(xù)供不應(yīng)求，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由2022年2月末的19.49個(gè)月跳增至22.70個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
待售面積
高位回落至5.6億平方米
仍為自2019年來(lái)次新高
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，環(huán)比回落1.6%，同比增長(zhǎng)8.2%，整體商品房待售面積較上月高位回落，但總體仍算是2019年以來(lái)次新高水平。
具體來(lái)看，住宅待售面積較上月減少747萬(wàn)平方米，環(huán)比回落2.6%，同比上漲14.2%，雖然“金三”樓市行情略有復(fù)蘇，但考量到去年高基數(shù)原因，市場(chǎng)仍尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。辦公如是，環(huán)比回落，同比持增，但增幅僅為3.89%。商業(yè)待售面積則呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，庫(kù)存壓力有了小幅緩解，不過(guò)考量其基數(shù)原因，未來(lái)去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場(chǎng)銷售呈疲軟態(tài)勢(shì)。
狹義庫(kù)存
百城同比增5%至6億平方米
三四線同比增13%居首
2022年3月，狹義庫(kù)存延續(xù)上月回落態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年3月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60402萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)5%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，供需環(huán)比均有不同程度回升，同比持降，降幅均超40%，整體延續(xù)上月的“供不應(yīng)求”，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.04億平持穩(wěn)。
不同能級(jí)城市均保持環(huán)比回落，不過(guò)環(huán)比變動(dòng)不大，跌幅均在1%以內(nèi)。同比來(lái)看，僅二線小幅回落1%，一線、三四線同比持增，漲幅分別為6%和13%。其中三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比漲幅在不同能級(jí)城市中居首，且有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。
具體來(lái)看，一線城市中僅上海一城狹義庫(kù)存保持同環(huán)比齊增，主要源于供應(yīng)迎來(lái)了集中放量，3月單月供應(yīng)114萬(wàn)平方米，創(chuàng)半年來(lái)新高。北京呈現(xiàn)供需兩熱，3月市場(chǎng)新盤的推盤速度開(kāi)始加快，多個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)入市，其中海淀中海滙德里開(kāi)盤當(dāng)天搖號(hào)成交官宣50億，去化率約在70%。共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)盤熱盤海淀天恒·學(xué)院里開(kāi)放申購(gòu)100人搶1套，不到1%的選中率。廣深樓市延續(xù)低迷，仍處市場(chǎng)底部，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比延續(xù)上揚(yáng)，漲幅超10%，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
推薦閱讀
- 上周長(zhǎng)沙新房供應(yīng)量大漲1256%！整體開(kāi)盤去化率63%|市場(chǎng)成交 | 長(zhǎng)沙
- 城市|重點(diǎn)城市項(xiàng)目平均去化僅35% 這些城市正在回暖
- 福州|福州各板塊庫(kù)存曝光，有區(qū)域要賣6年！
- 提振|蘇州、南京放寬“雙限” 擴(kuò)大需求以期提振市郊去化
- 房?jī)r(jià)|樓市真的在降溫嗎？3月百城房?jī)r(jià)微漲，剛需產(chǎn)生擔(dān)憂情緒
- 住宅|一季度成交回落45%!長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅去化周期達(dá)8.9個(gè)月
- 中介|超百城下調(diào)房貸利率！最快一周放款，中介：最低利率可到4.8%
- 融信|樓市限購(gòu)政策取消，去庫(kù)存的信號(hào)越來(lái)越明顯了
- 合肥|開(kāi)盤快訊|合肥上周推盤量環(huán)比腰斬，去化環(huán)比下跌34%
- “銀四”首周市場(chǎng)清冷僅3盤推新 去化率偏低|開(kāi)盤總結(jié)| 去化率