前兩天 ， 洛陽發(fā)布了18條樓市措施 ， 其中一條是首套房的首付降到20% ， 五一開始執(zhí)行 ， 為期2年 。 一時間 ， 鄭州的房產(chǎn)圈也躁動起來 ， 有的人開始呼吁鄭州趕快也執(zhí)行吧 ， 也有的人開始預(yù)測什么時候開始執(zhí)行 。
【首付比例|鄭州購房的首付比例應(yīng)該降到20%嗎？】降低首付比例 ， 會降低購房的門檻 ， 對銷售有促進(jìn)作用 。 但是 ， 筆者卻反對降低首付比例 。
首先 ， 降低首付比例 ， 并沒有降低購房者的買房成本 。 放松限購限貸 ， 是擴(kuò)大了購房者的范圍 ， 尤其是對于一些已經(jīng)有房的群體 ， 獲得了便利；降低房貸利率 ， 是銀行降低了單筆貸款的利潤 ， 實實在在地降低了購房者的成本；其它一些優(yōu)惠政策 ， 也不同程度地提供了便利或降低了購房者的成本 。 但是降低首付比例 ， 只不過是首付少了 ， 而貸款額增加了 ， 成本不但沒有減少 ， 反而是增加的 。 假如一套總價100萬的房子 ， 首付從30萬降低到了20萬 ， 貸款從70萬增加到了80萬 ， 增加了10萬 ， 30年總利息增加了8萬多 ， 即使10年左右提前還清 ， 也要多還4萬左右的利息 ， 每個月400左右 。
其次 ， 降低首付比例 ， 會增加金融風(fēng)險 。 首付比例越低 ， 越會刺激一些本來買不起房的人去買房 ， 也就是收入不高的人去貸款 。 還貸款是一個漫長的過程 ， 收入不高 ， 抗風(fēng)險能力就差 ， 遇到風(fēng)險就有斷供的可能 。 極端一點的例子就是2008年美國的次貸危機(jī) 。 在2008年之前的幾年 ， 美國也提倡“居者有其屋” ， 不斷降低首付的比例 ， 使得許多人低首付或零首付購買了房子 ， 甚至許多人買了多套 ， 而美國的房貸利率可比我們現(xiàn)在還低 。 但隨后美國開始加息 ， 斷供者越來越多 ， 最終成為金融危機(jī) ， 波及到全世界 。 雖然美國的例子比較極端 ， 中間還有一些其他因素 ， 但道理是一樣的 ， 即使是當(dāng)前30%的首付 ， 這兩年斷供的房子也越來越多了啊 。
可能有的朋友會說 ， 假如100萬的房子 ， 現(xiàn)在只能湊20多萬 ， 首付降低了 ， 就可以買到了啊；或者有30來萬 ， 但我們只付20萬 ， 手里留10萬作為備用啊 ， 也不那么緊張了；又或者是原來只能買南龍湖或滎陽東的房子 ， 如果首付降了的話 ， 我們可以買到四環(huán)內(nèi)了 。 對于以上朋友 ， 我的建議是暫時不要買房 ， 好好留著現(xiàn)金 。 買房不要勉強(qiáng) 。
在經(jīng)濟(jì)好的時候 ， 房價過快上漲 ， 這時候買房要盡可能增加房貸 ， 只要房價上漲的幅度 ＞利率 ， 貸得越多 ， 杠桿用得越足 ， 財富增長得越快；在經(jīng)濟(jì)不好的時候 ， 房價平穩(wěn)甚至下跌的時候 ， 就要減少房貸 ， 越少越好 ， 因為貸款是有成本的 。
而現(xiàn)在這個時候 ， 并不是增加房貸的好時機(jī) 。
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