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按揭|房地產游戲，你真的看懂了嗎

房價按揭

【按揭|房地產游戲，你真的看懂了嗎】按揭|房地產游戲，你真的看懂了嗎

蓋房子的人傻眼了 ， 原來房子竟然那么難賣？買房子的人也傻眼了 ， 原來按揭竟然那么難還？原本就不應該讓小老百姓參與 。 普通人不吃不喝也要幾十年才湊得夠 。 消費和投資奢侈品自然是有錢人的游戲 。 但在不知不覺的20年間 ， 在銀行的煽風點火之下 ， 普羅大眾竟然忘記這個常識 ， 紛紛參與到這個游戲中去 。
由此 ， 房價越炒越高 ， 房子也越蓋越多 。 直到有一天 ， 游戲突然中止了 ， 房子是超級奢侈品的殘酷真相才再次浮現到人們的眼前 。 蓋房子的人傻眼了 ， 原來房子竟然那么難賣 ， 乃至張家口有的售樓部賣出一套房都會造成轟動 。 買房子的人也傻眼了 ， 原來按揭竟然那么難還 ， 乃至燕郊有人開始一分錢不要 ， 直接送房子 。 只要對方接替自己繼續還按揭就行 。
當然 ， 給游戲煽風點火的銀行那邊似乎還歲月靜好 ， 但誰知道他們是不是在裝傻呢？這個結果很令人意外嗎？既然是超級奢侈品的投資炒作游戲 ， 高風險但不一定高回報 ， 原本就不應該讓小老百姓參與 。 而在一個發展中國家 ， 生產販賣超級奢侈品又怎么可能成為一個支柱產業呢？
其次 ， 從生產方式來看 ， 房子就是一種近乎刀耕火種的落后工業品 ， 生產成本居高不下 ， 沒有生產線 ， 大部分工作都需要人力來完成 。 現場工作環境惡劣 ， 開發商打一槍換一個地方滾動開發 。 無法在一個項目上長期耕耘、積累、迭代 。 在人類工業已經進入到數字化和智能化階段的時候 ， 這樣落后的生產方式竟然還能大量存在 。 同樣不得不接受的就是由此帶來的低效率和高成本 。 地產行業的優等生萬科毛利率也只有百分之二三十 ， 去年更是下降到了21% 。 雖然土地價格是房子成本高企的關鍵原因 ， 但開發過程的效益依然不可小覷 。 羊毛出在羊身上 ， 成本自然還得算到購房者身上去 。
但地產上可不愿意只賺白菜錢 ， 他們可以利用優勢地位借錢生錢 ， 通過大量融資、大量拿地開發、擴大規模來賺大錢 。 購房者卻沒有這樣的回旋空間 ， 需要硬碰硬地為落后的生產方式買單 。 最后 ， 從產品性質來看 ， 房子更多是一種為投資者設計的投資品 ， 而不是為消費者創造的優質消費品 ， 這是由當前國內的房地產開發模式決定的 。 按照土地招拍掛的機制 ， 開發商拿地很難也很貴 ， 而且需要付全款 ， 數億甚至數十億的資金放到了一塊地皮上 ， 慢一個月的利息可能就高達幾千萬 。 你說開發商急不急？由此自然要快進快出 ， 把經營重心放到投融資上 ， 哪里還有多少心思和余力來認真做產品呢？土地招拍掛加速了房地產金融化的過程 ， 還不僅僅是抬高了低價交易費用 ， 抬高之后 ， 只有把房子變成投資品 ， 才能覆蓋拿地的風險和成本 ， 也才能有利可圖 。
我就親眼看到了一個香港的開發商在廣州番禺創造出了高性價比優質產品的奇跡 ， 通過超低價拿定之后 ， 滾動開發一二十年 ， 通過公司力量讓一個荒山野嶺變成了十多萬廣州白領的舒適居所 。 當然 ， 這樣的故事只可能發生在土地招拍掛制度推出之前 ， 而從黃金開發商華夏幸福的身上 。 則可以看到一個相反的故事 ， 它也采用了類似的大城市遠郊大盤開發的模式 ， 但竟然未能在體量實力遠超廣州的北京市場生存下來 ， 最終走到了破產邊緣 。 除了經營實力不夠之外 ， 很重要的一個原因就是拿地成本太高 ， 由此就一造出了一個跟地方捆綁、產業園連帶地產開發的模式 。 這個不用解釋就知道是玩投資的模式 ， 怎么可能為北京白領創造出高性價比并且移居可靠的房子來？

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