九派新聞特約評論員 凱風
日前，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套房商貸利率下限調整為不低于LPR基準利率（貸款市場報價利率）減20個基點，二套房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
目前，樓市參考的5年期LPR基準利率為4.6%。這意味著，首套房貸利率最低可降到4.4%，100萬的住房貸款每年可節(jié)省1400元左右。需要指出的，這一政策主要針對的是新購房者，數(shù)十萬億的存量房貸不受影響。
雖然此舉并非直接降息，只是給予地方更多執(zhí)行空間，在因城施策之下，是否主動降息，是否無限趨近于商貸利率下限，取決于各大城市。但這一政策既打破了此前商貸利率不得低于LPR基準利率的底線，且在LPR利率按兵不動的同時，率先主動降低商貸利率下限，賦予地方更多操作空間。
“房住不炒”是我國地產(chǎn)行業(yè)的政策之本，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”是基本的政策導向。當前，房地產(chǎn)“因城施策”的工具箱更加靈活，對新市民的購房需求也更加重視。今年以來，包括南京、鄭州、東莞、福州等城市，紛紛通過取消限售、松綁限價、放松限購甚至取消限購等方式，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和政策預期。
從目前各地形勢來看，雖然樓市下行趨勢有所緩和，個別城市重新走熱，但無論是新房、二手房成交量還是賣地收入，都在低位徘徊。這種背景下，持續(xù)松綁，就是各地的共同選擇。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年1-4月，全國百強房企銷售額均值212.2億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。更嚴峻的是，百強房企拿地金額也出現(xiàn)大幅腰斬。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，TOP 100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。
最新發(fā)布的金融數(shù)據(jù)也值得分析。根據(jù)央行發(fā)布的4月份信貸數(shù)據(jù)，住房貸款減少605 億元，同比少增4022 億元；消費貸款減少1044 億元，同比少增1861 億元。這是住房貸款歷史上第二次減少，上一次是今年2月份。
這兩年，黑天鵝乃至灰犀牛事件層出不窮，尤其是疫情沖擊，穩(wěn)定市場預期異常關鍵。沒有人敢輕易加杠桿，大多數(shù)人都不敢再直面動輒數(shù)百萬、長達20年乃至30年的房貸支出。
還有一個長期影響因素是，經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化、人口，這些支撐房價向上的因素都已面臨變局，城鎮(zhèn)化也在逼近70%的高增長上限，而全國人口大盤趨于見頂，未來樓市是否還有投資價值，備受關注。
所以，政策松綁，托底樓市，除了保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要之外，還不乏穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)財政的現(xiàn)實需求。畢竟，過去對房地產(chǎn)的種種限制，諸如史上最嚴的樓市調控政策，目的是去除房地產(chǎn)金融化、泡沫化的風險，讓房地產(chǎn)回歸到正常發(fā)展軌道上來。同理，當房地產(chǎn)陷入下行循環(huán)的困境時，適當?shù)耐械啄酥链碳?，都不乏現(xiàn)實合理性。
但是，僅靠政策源源不斷的松綁，未必能夠真正解決問題。有句老話說，信心比黃金更重要。預期，才是影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的關鍵因素。所以，無論是穩(wěn)樓市，還是穩(wěn)經(jīng)濟，穩(wěn)預期都是第一位的。
【九派時評|無論是穩(wěn)樓市，還是穩(wěn)經(jīng)濟，穩(wěn)預期都是第一位| 住房貸款】這里的穩(wěn)預期，既包括對于疫情防控政策的穩(wěn)定性預期，也包括對于未來經(jīng)濟和就業(yè)的積極預期，同樣還包括對于未來房地產(chǎn)正常發(fā)展的良性預期?？梢姡€(wěn)預期是個系統(tǒng)工程，需要全方位的政策作為應對。
