這說明，剛需在過去這么多年的房地產(chǎn)飛速發(fā)展中，其實已經(jīng)得到很大的滿足，房子畢竟是非常大宗的耐用品，復購率非常低，這也跟民眾的感受相一致，越到后面，越多的買房人，純粹只是在炒房。
第二，投資性需求和剛需性需求的邏輯有很大的差別，一個是以房價上漲為核心考慮，比如投資收益要為正，另一個則是以現(xiàn)實需求為核心考慮，比如結(jié)婚、戶口、小孩升學，剛需性對價格的敏感度要相對低，投資性則完全相反。既然此次刺激沒有算投資性需求一份，那投資性需求就有繼續(xù)萎縮的可能性，而且退一步講，即使給投資性需求算上一份，投資方也要有房價不斷上漲的預期，否則，人家同樣不會掏錢。
一邊在提振，一邊在萎縮，到底那邊快一點，還得看后面房企交出來的銷售數(shù)據(jù)，但可以肯定的是，市場都喜歡有全局性大漲預期，而現(xiàn)在這種此消彼長的情況，投射到股價上，沒有預期中的超然表現(xiàn)，也就顯得情理之中了。
03 地產(chǎn)后市，樂觀？悲觀？
今年的經(jīng)濟總?cè)蝿?，就是三個字--穩(wěn)增長，具體說就是保5.5％的GDP增速。
作為過去多年行之有效的托經(jīng)濟以及刺激經(jīng)濟的重要手段，房地產(chǎn)不管如何被人詬病，都會被上頭給予厚望，從這幾個月密集出臺的放松政策就可見一斑。
但是，房地產(chǎn)基本也不可能回到過去蒙眼狂奔的年代，行業(yè)需求高峰已過，本身動能邊際遞減也已經(jīng)是事實。
在上個月，就有傳言，某位重量級經(jīng)濟部門的官員提交的刺激房地產(chǎn)提案被最高層否決，其實在回過頭去看地產(chǎn)行業(yè)以及地產(chǎn)政策20多年的變化，底層邏輯很簡單，如果再次大規(guī)模
刺激，短期內(nèi)對于經(jīng)濟的提振是明顯的，但必須的配套為大放水，在現(xiàn)在這種內(nèi)外形勢下，中國還有大規(guī)模放水的操作空間嗎？
顯然已經(jīng)不具備。
外圍的美國、歐洲都在持續(xù)收水，人民幣匯率近日又出現(xiàn)貶值，再次大規(guī)模放水，即意味著人民幣更大幅度地貶值，最后因為貶值而收獲的那點出口紅利，就無法彌補其他方面的損失，傷不起。
從最近的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，最大的特點就是更為精準地解決問題，房企存在債務違約，就適當放開房企的融資渠道，購買力下滑太快，就刺激一下剛需客，給他們“定向降準”，某一些民營房企存在破產(chǎn)可能性，就尋思著讓央企過去接一下盤。
當然，也不排除如果已經(jīng)出臺的政策如果還是見效不大，會不會繼續(xù)把口開大一點，甚至給投資性需求一些好的預期，但我想這種可能性即使有也不要寄予太大希望。
【 地產(chǎn)股|房地產(chǎn)股反彈，見好就收】因此，對于地產(chǎn)股的投資，還是要注意短期趨勢和長期趨勢的矛盾點?，F(xiàn)在的地產(chǎn)股上漲，都是基于政策的預期變化，以萬科為例，三月份也曾經(jīng)因為政策預期的變化觸底反彈，最大的反彈幅度有50％之多。
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