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地產(chǎn)股|房地產(chǎn)股反彈，見好就收

住宅

最新的房地產(chǎn)刺激政策出來了，這次是專門針對(duì)剛需人群做的貨幣寬松，和過去經(jīng)常說的給中小微企業(yè)定向降準(zhǔn)很類似，而且時(shí)間在周末，地產(chǎn)板塊的投資者都在憧憬今天能夠來一個(gè)大漲。
確實(shí)，地產(chǎn)股毫無意外高開，但高開之后又出現(xiàn)快速下探，雖然最終很多地產(chǎn)股都收紅，但和預(yù)期沒法比。
憧憬的大漲沒有如期而至的背后，是地產(chǎn)股難改下行趨勢(shì)。
01 慘淡地產(chǎn)數(shù)據(jù)
或許大家都已經(jīng)習(xí)慣，地產(chǎn)政策一旦放松，房?jī)r(jià)就如坐火箭般上漲，炒房的錢就如潮水般涌來，直到2021年。
這一年，最大的殺手锏是三條紅線，這是真正的地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，效果立竿見影——地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一整年的回調(diào)，甚至是龍頭公司都出現(xiàn)暴雷。
加上宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的預(yù)期出現(xiàn)了20年來最大的轉(zhuǎn)變。
但是，今年出于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，房地產(chǎn)短期放松又成了新的市場(chǎng)焦點(diǎn)。只不過至今效果一般，于是才有了這次地產(chǎn)行業(yè)的“定向降準(zhǔn)”，至于這次效果如何還有待觀察，但是看看今年1-4月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)，確實(shí)比較慘淡。
供給方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7％；其中，住宅投資29527億元，下降2.1％。
地產(chǎn)股|房地產(chǎn)股反彈，見好就收

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3％。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4％。房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9％。其中，住宅竣工面積14662萬平方米，下降11.4％。
銷售方面，1-4月份商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9％；其中，住宅銷售面積下降25.4％。商品房銷售額37789億元，下降29.5％；其中，住宅銷售額下降32.2％。
地產(chǎn)股|房地產(chǎn)股反彈，見好就收

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
資金方面，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6％。其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4％；利用外資38億元，增長(zhǎng)129.4％；自籌資金16271億元，下降5.2％；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0％；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1％。增速和景氣度指數(shù)都出現(xiàn)較大幅度的下滑。
地產(chǎn)股|房地產(chǎn)股反彈，見好就收

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
02 房企，向左還是向右
總體形勢(shì)不好，過去曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)龍頭，現(xiàn)在也集體步入低迷。
地產(chǎn)股|房地產(chǎn)股反彈，見好就收

實(shí)際上，從去年年底至今，房地產(chǎn)調(diào)控的放松信號(hào)很多。但從結(jié)果上看和預(yù)期還存在一定的差距，加上現(xiàn)在穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)比較繁重，繼續(xù)出臺(tái)刺激地產(chǎn)的政策以確保全年穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)的完成，可以理解。
但問題在于，此次的貨幣刺激政策只針對(duì)剛需，屬于非常精準(zhǔn)的手法，在一部分人的愿望（全面刺激）落空的同時(shí)，也說明“房住不炒”始終是上頭對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展最大的戰(zhàn)略方向，保持定力、不飲鴆止渴也始終是未來很長(zhǎng)時(shí)間地產(chǎn)政策制定的總方針。
今天地產(chǎn)股沒見普遍性的大漲，其實(shí)還是在于市場(chǎng)對(duì)于此次精準(zhǔn)貨幣政策能在多大程度上刺激地產(chǎn)公司的銷售，還存在不確定性。這種不確定性主要來自兩個(gè)方面。
第一，既然此次刺激是針對(duì)剛需，那就說明投資性的購(gòu)買力不要打貨幣寬松的主意了，因?yàn)楸緛頉]打算給你一份。
剛需性需求和投資性需求究竟各占地產(chǎn)銷售的比例是多少，沒有一個(gè)確切的官方數(shù)據(jù)，但我們可以從銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)中尋找到一些線索。也有券商專門做過測(cè)算，最后的結(jié)論是各占4成左右，且不說這個(gè)數(shù)據(jù)正不正確、合不合理，如果屬實(shí)，那說明簡(jiǎn)單地刺激剛需，其實(shí)對(duì)于房企整體業(yè)績(jī)的提升有限，因?yàn)閯傂栀?gòu)房的增速，換算到總體，至少得打個(gè)五折。另一個(gè)數(shù)據(jù)或更有指導(dǎo)意義，那就是剛需占比從2016年的6成將至4成，投資性需求卻從1成4上升至4成。

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