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購房置業(yè)|開發(fā)商贈送面積靠譜嗎？教你避坑，附“贈送面積”小科普( 二 )

商品房陽臺購房置業(yè)


法院判決
福建省長汀縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為 ， 開發(fā)商在其銷售大廳展示的“置業(yè)計(jì)劃書”戶型圖中對贈送面積部分的標(biāo)示和其工作人員以口頭承諾等方式向購房者發(fā)出要約后 ， 購房者據(jù)此與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》《商品房買賣合同》的行為屬合同法上的承諾 ， 因此雙方關(guān)于贈送面積的合同關(guān)系成立 。 但因贈送部分的公共面積為該棟樓全體業(yè)主所共有 ， 開發(fā)商的贈送行為損害了全體業(yè)主的利益 ， 因此這部分的贈送內(nèi)容無效 。
此外 ， 開發(fā)商已按承諾的內(nèi)容設(shè)立入戶門將贈送部分交付給購房者 ， 而開發(fā)商拆除入戶門既是執(zhí)行有關(guān)主管部門的行政決定 ， 也是承擔(dān)合同無效后履行恢復(fù)原狀義務(wù)的行為 ， 拆除行為具有合法性和正當(dāng)性 。 綜上 ， 開發(fā)商的行為不構(gòu)成欺詐 ， 但對購房者的簽約意愿產(chǎn)生一定的影響 ， 開發(fā)商明知是公共部分仍對購房者承諾予以贈送 ， 應(yīng)對購房者期待合同履行后的利益損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ， 遂判決開發(fā)商按照合同約定的每平方米單價的80%賠償不能履行向購房者贈送部分面積承諾的損失 。
法官提醒
購房時 ， “贈送面積”這種噱頭是開發(fā)商提高競爭力的重要手段 ， 但開發(fā)商所謂的“贈送面積”在實(shí)際交易中尚存在諸多問題 。 以本案為例 ， 一方面 ， 開發(fā)商承諾的贈送面積明顯是業(yè)主共有部分 ， 這樣的贈送行為必然損害全體業(yè)主的利益 ， 這部分的贈送內(nèi)容在法律上應(yīng)屬無效；另一方面 ， 開發(fā)商承諾贈送的面積是否能夠計(jì)入《不動產(chǎn)權(quán)證》也存在許多現(xiàn)實(shí)問題 。
案例三：開發(fā)商的承諾無處安放
基本案情
2015年12月 ， 羅某和妻子到某售樓處看房 ， 銷售員帶他們看了一套樣板房 。 看房過程中 ， 銷售員著重強(qiáng)調(diào)了該戶型房屋擁有贈送面積 ， 贈送面積處貼有標(biāo)識牌 ， 羅某發(fā)現(xiàn)該贈送面積確實(shí)能帶來極大的居住便利 ， 和妻子商量之后購入了同戶型的房屋 。 去年12月 ， 羅某收房時發(fā)現(xiàn)當(dāng)初約定的贈送面積并不存在 ， 該位置處于懸空狀態(tài) 。
羅某要求樓盤開發(fā)商A公司進(jìn)行賠償 。 但是A公司認(rèn)為 ， 雙方簽訂的《商品房屋買賣合同》對房屋的面積、大小等均有明確約定 ， 并沒有提及關(guān)于贈送面積的相關(guān)約定與承諾 ， 合同附件圖紙也沒有規(guī)劃要贈送的面積 ， 而且測繪的實(shí)際面積與約定的面積一致 ， A公司已按合同約定交付與約定面積相符的房屋 。 至于樣板房中存在的贈送面積標(biāo)識牌僅針對樣板房 ， 不適用于其他商品房 ， 羅某無權(quán)向開發(fā)商主張賠償 。 雙方意見爭執(zhí)不下 ， 羅某將A公司訴至法院 ， 要求A公司賠償損失 。
法院判決
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請 ， 但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 ， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的 ， 應(yīng)當(dāng)視為要約 。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同 ， 亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容 ， 當(dāng)事人違反的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 。 ”本案經(jīng)查 ， A公司在宣傳裝修圖以及網(wǎng)站宣傳圖中對贈送面積確有宣傳 ， 可以認(rèn)定A公司與羅某就贈送面積達(dá)成約定 。 《民法典》第577條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任 。 ”
A公司實(shí)際交付給羅某的商品房不存在贈送面積 ， A公司的行為構(gòu)成違約 。 考慮到贈送面積的約定對羅某的購房意愿和商品房價格會產(chǎn)生一定影響 ， 羅某主張因房屋缺失贈送面積而受損失 ， 符合事實(shí) ， 羅某有權(quán)要求A公司向其賠償損失 。 但是 ， 羅某作為購房人 ， 在商品房買賣合同及附件的條款中沒有約定贈送面積的情況下 ， 未及時提出異議 ， 對其損失亦有過錯 ， 也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任 。 法院最終酌定由A公司向羅某賠償3萬元 。

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